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    龚律师： 我因经常出差，无法按时交纳物业管理费用，被物业公司在小区内张榜公布，注明了我的姓名、性别、欠款时间、欠款金额、家庭住址、联系电话等个人信息。搞得小区里经常有人对我指指点点，认识的人甚至讽刺或嘲笑我。请问，物业公司此举是否侵犯了我的合法权益？（ 读者 梁虹）

    梁虹读者：

    物业公司的行为侵犯了你的名誉权，你可要求停止侵害、消除影响，如有因此造成的损失，也可提出赔偿要求。

    最高人民法院《关于审理名誉权案件若干问题的解答》第7条规定：“是否构成侵害名誉权的责任，应当根据受害人确有名誉被损害的事实、行为人行为违法、违法行为与损害后果之间有因果关系、行为人主观上有过错来认定。”

    物业公司的行为已经具备了该要件：

    一是你的名誉已经遭受损害。物业公司的做法，导致他人对你目光怪异、指指点点，甚至讽刺、嘲笑，实质是对你的品德、信誉产生了怀疑，直接影响到你的社会声誉。

    二是物业公司具有损害你名誉的主观恶意。物业公司公示欠款人名单的目的，是迫使你因怕名声受损而付欠费，这说明了物业公司对自己行为将造成被公示人名誉损害的后果是明知的，虽然并不一定希望该损害后果的发生，但物业公司采取放任的态度，具有间接故意。

    三是物业公司的违法行为侵犯了你的隐私。隐私是指公民个人生活中不愿为他人公开或知悉的秘密，包括家庭住址、联系电话、私生活等等。而物业公司未经你同意，将你的个人隐私公布于众。最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见（试行）》第140条规定：“以书面、口头形式宣扬他人的隐私……造成一定影响的，应当认定为侵害公民名誉权的行为。对未经他人同意，擅自公布他人的隐私材料或者以书面、口头形式宣扬他人隐私，致他人名誉受到损害的，按照侵害他人名誉权处理。”

    四是物业公司的违法行为与你名誉损害后果之间有因果关系。后者为前者所引起，没有前者则没有后者，两者之间存在内在的、本质的、必然的联系，即法律意义上的因果关系。

　　晨报3585000热线3月1日讯 停放在自家楼下的面包车不翼而飞了，这让市民陈女士十分心痛，事发后，物业公司竟然表示他们没责任。
　　家住桓台宝龙小区的陈女士说，2月24日18：00许，她的丈夫将一辆五菱面包车停在了自家楼下的空地上。半小时后，却发现面包车不见了。“前后不过半小时，汽车就不见了踪影。”事发后，陈女士的丈夫马上报了案。随后，陈女士的丈夫找到小区物业，物业公司的工作人员却说，对于此事，物业公司不承担责任。今天，记者就此联系了宝龙小区物业，物业公司一名姓徐的工作人员告诉记者，宝龙小区物业公司每月收取的物业费中不包含停车费或其他看车费用，所以对于汽车丢失，物业公司不能承担责任。
    对此，山东大地人律师事务所的王凡晓律师说，小区内车辆被盗，物业公司是否要担责，首先要认定物业公司对小区内停放车辆的看管责任。如果物业服务管理合同或物业公司与业主签订的其他合同中对此有约定，则业主可根据合同约定要求物业公司承担部分赔偿责任，如果没有明确约定，根据目前的物业管理条例，则很难认定物业公司有赔偿责任。

　　读者洪女士问：我将自己的房屋出租给苏先生，约定由他交纳物业费。因苏先生未交物业费，物业公司可以将我与苏先生列为共同被告吗？

　　北京市京华律师事务所李宏剑律师解答：根据相关法律规定，业主与承租人约定由承租人交纳物业费，承租人拒交物业费的，物业公司可以将业主列为被告追究其连带责任。

　　钱女士问：我买了一套期房，但开发商没有如期交房。我向开发商索要违约金时，开发商却称违约金要用于充抵5年的物业费。请问开发商这种做法合理吗？

　　北京市京华律师事务所马传贞律师解答：开发商这样做是违法的。首先逾期交房违约金是开发商对购房人的债务，物业费则是购房人对物业公司所负的债务。开发商无权主张二者互相抵消；其次，开发商若要把违约金折抵物业费，需要购房人同意才行；第三，根据相关规定，物业公司在收取服务费时最多只能预收一年的，故而，冲抵5年的物业费也是违法的。

“我想装太阳能热水器，可物业公司让我先交屋顶维修费，这个规定合理吗？”近日，家住涧西某小区的王先生致电本报，讲述了一件令他感到疑惑的事情。

王先生一个月前买了套房子，如今装修已经基本完毕。为了洗澡方便，他打算在楼顶安装一个太阳能热水器。可当他向小区物业公司提出安装申请时，对方却要求王先生必须交纳100元钱的房顶维修费，否则不准安装。工作人员的解释是，如果不提前收钱，万一将来楼顶的隔热层被破坏，他们没有资金维修。

王先生该不该交屋顶维修费？记者咨询了市维修基金管理中心。工作人员回复，按照相关规定，从2003年开始，市民在购买住房时，必须向市房管局交纳一定的维修基金，用于日后的房屋维修。小区内的屋顶属于全体居民所有，若是需要维修，物业公司应该向市房管局申请动用此专项资金，而不是私自向业主收取维修费用。

河南安多律师事务所宋叶锋律师说，根据《物权法》和《物业管理条例》相关规定，楼房的屋顶属于全体业主共同所有，因此，王先生若占用屋顶空地安装太阳能热水器，首先应该报知小区业主大会，经由大会通过方可安装。其次业主在买房的时候，曾经交纳维修基金，如果房顶遭到破坏，理应动用基金，不应该再让业主交钱。

据此来看，王先生可以拒绝向物业公司交纳维修费，同时可以向市房管局物业办反映上述情况。

李先生问：李某在某高档小区买了一处住房。物业管理服务协议约定，该园区实施封闭式管理、警卫24小时对园区进行执岗、巡逻。李某于2008年5月，花2200元购买了一辆电动自行车，平时就放在自家的楼下。可是新车刚买了几天，就被盗了。李某早晨发现车丢后，立刻找物业公司交涉，随后，李某查看了当晚的录像，录像中显示电动车被盗时保安在睡觉，那么本案中物业公司是否应当承担责任呢？

    律师诊断：物业管理公司对业主在小区遭受人身、财产损害，并非在任何时候都应当承担赔偿责任，而要看双方签订的物业管理服务合同的内容在这方面有无细化的要求。合同中若要求每小时巡逻一次等服务，但物业公司因为疏忽没有做到，而导致业主损失的，物业公司就应赔偿相应损失。（吕良德整理）

    12月25日，家住新白龙岗小区的易女士来电反映，她四岁儿子的小脚趾被小区内摆放的一石头所伤，经医生诊断，该小脚趾面临截肢境地，而对于发生在儿子身上的不幸一幕，物业始终没给出让他们满意的说法。

    易女士称，儿子小明刚满4岁，12月10日晚上6时左右，她和邻居谭女士带着各自的儿子一起回家，小明和谭女士的儿子小强走在前面，突然她听到儿子一声惨叫。急忙跑去一看，发现儿子右脚趾被一石头压住，她急忙将该石头费力搬开后，发现儿子的右脚小趾已经流血，后经医生检查该脚小趾需要截肢，这让她痛心不已。

    儿子究竟是如何受伤的，易女士在询问谭女士儿子后得知，其在行走过程中踢到了花坛边的大石头，致使该石头滚落，砸伤儿子右脚。

    据易称，儿子受伤后，邻居谭女士出钱出力，非常积极。不过他们认为，虽然小明受伤是小强一时顽皮所致，但物业也有责任。事后他们多次找物业就此进行协商，但对方却始终没能给他们一个答复。

    12月25日上午，记者就此找到该小区物业，据一张姓工作人员介绍，事发时他们并不在场，出事后孩子家长也没有及时通知，因此他们无法确定孩子受伤是否和那块石头有关，对于该石头的来历，他表示并不清楚。

    那么作为物业公司是否应该为孩子受伤承担责任呢，记者就此采访湖北民基律师事务所律师殷书月，他表示，作为小区的管理方，物业公司应该对小区的安全负有一定的责任。小孩在小区内受伤，物业方应该承担一定的责任，不过作为小孩母亲未能尽到监护责任，以及另一方孩子的危险行为与小孩受伤有关，也应该承担一定的责任。殷称，根据民事诉讼法，谁主张谁举证的原则，作为家长可以提供当时孩子因为石头而受伤的证据，而物业公司则应当能拿出证明孩子不是因为石头受伤的证据。

    “11月2日那天早上，我们家丢了3个电瓶和一个充电器，但是小区物业只同意赔偿400元，这点钱买一个电瓶都不够啊！”近日，家住香樟公寓的仲女士投诉，希望浙江盛全物业管理有限公司能够赔偿800元电瓶费用。

　　盛全物业只愿意赔偿400元

　　据仲女士回忆，11月2日早晨起来，她和妹妹一家像往常一样去地下室拿车，却发现停在地下室的3辆电动车的电瓶都被偷了。“我妹妹和妹夫都在市区上班，平时上下班就靠电动车，被偷的3个电瓶，其中2个有8成新以上，另外一个稍微旧一点。”仲女士马上联系了物业及保安，为了留下来处理此事，她特地请了一天假。

　　仲女士的想法是，自己和妹妹家都是交了物管费的，那么小区物业就有责任保护自己的财产安全。“我也不要求他们全赔，毕竟其中一个电瓶比较旧了。现在一个电瓶的费用要400多元，我希望物业能够赔偿800元。”

　　那么物业是否愿意赔偿？仲女士表示，最初物业的负责人表示只能赔偿200—300元，再加一个旧电瓶，“这种提议我是不可能接受的，毕竟我丢的是3个电瓶啊。”在多次交涉以后，物业方面表示，最多一次性赔偿400元，但这和仲女士的底线800元相差太大了。

　　“车库”其实只是储藏室

　　对于仲女士的投诉，浙江盛全物业管理有限公司香樟公寓物业的负责人陈经理甚感委屈。她解释，仲女士口中的“地下室”其实是当初建筑商赠送的储藏室，两户共用一个储藏室。“仲女士和妹妹家共用一个储藏室，说到底，这个储藏室是私人的。”

　　陈经理强调，小区其实是有停车库的，且车库也有人看管，如果仲女士的电瓶是在车库失窃的，物业绝对会负责。“事实上，物业并没有仲女士家储藏室的钥匙，物业也不可能派人蹲点守着各家的储藏室，所以储藏室失窃和小区车库失窃还是有本质区别的。”

　　陈经理打了个比方：“好比家中被盗，也不会有人找物业来赔偿吧。”陈经理透露，赔偿400元，其实是因为考虑到仲女士家一下子丢失3个电瓶，所以物业给予一定的人性化补偿。

　　浙江援手律师事务所潘永明律师认为，根据《 物业管理条例 》等相关法律法规的规定，仲女士自家储藏室里的电瓶被偷，物业管理公司是否有责任，主要看物业管理服务合同对此是否有约定。如果物业管理服务合同约定了物业管理公司有保证小区居民的财产安全的义务，那么小区居民支付的物业管理费中就包含了物业公司保证小区居民的财产安全的费用。那么，物业公司就应当负相应的责任。而根据香樟社区网站上公布的《 香樟公寓物业管理服务合同 (2008年2月1日至2010年12月31日)》，对此并没有具体的规定，那么仲女士自己就必须对此负责了。

业主满意度是衡量物业服务企业服务质量的重要标准，因此，各家物业服务企业无不对业主对物业管理的满意度非常关心，但如何准确测算出业主的满意度在业界却始终是一个难题。不同的测算方法会得出不同的结果，之间也没有任何可比性。

目前，行业内部的物业管理满意度测评基本属于各企业自说自话，很多企业宣称自己的业主满意度达到90%以上甚至100%，但实际情况真是这样吗？为促进业界对测评业主满意度的方法的了解，探索准确测算真实反映业主满意状况的业主满意度数据，本刊组织业内专家对如何准确测评业主满意度这一问题进行深入探讨，你可以从以下角度写稿：

1.你认为如何才能做出一份能够准确反映业主满意状况的业主满意度调查表，这份调查表应该包含哪些内容？

2.你认为业主满意度调查工作应该包含哪些程序和步骤，请结合本企业的实例叙述。

3.你认为业主满意度调查工作如何才能在最大限度内做到准确、客观、公正、真实？请结合贵企业情况叙述。

4.业主满意度调查工作过程中还应该有哪些其它注意事项？请结合企业实例叙述。

你也可以自选角度撰稿，来稿应符合以下要求：

1. 具体生动，条理清晰，务必结合具体实例；

2. 字数：2500－3000字；

3. 提供与文章匹配的照片3－5张备选；

4．请将文章电子版发送至wuyevip@sina.com

5．联系电话：010-58565648

6. 截稿日期：11月20日

读者意见不一，支持和反对的各有说法律师称，未入住要求交物业费有法律依据 
 
　　新房子没有入住，却要全额交纳物业费，前不久，商报报道了《新房未入住就要交全额物业费，业主起诉物业公司却遭遇败诉》，在读者中引起了一阵讨论。不少网友通过商报互动QQ100860575说，他们与沈小姐有着同样的遭遇，买的房子还未住过一天，但物业费却一直在交，觉得这种做法不合理。也有网友称，物业费交不交不是以入住为依据的，既然已经买了房子，理所当然应该交纳物业费。

 A 热线讨论

 支持派：既然买了房子，交费理所当然

　　没有入住的房子是否应该交物业费，沈小姐状告物业公司，最终被绍兴县人民法院判为败诉，法院认为，收费行为属协议约定范围，并不存在违法。对于这样的判决，不少网友表示支持。

　　网友“冰冰嘟”说：物管物管，管的是物业，又不是人。人不在，房子在啊！只要你买了房子，物业公司帮你把房子看好了，那就得交费。

　　网友“北岛”说：既然双方在交易房屋产权时所签的协议已对此作出了约定，那就得遵守约定，该交的物业费还是得交，不能以没有入住为理由而拒绝交费，否则就是违约行为。

　　还有一些网友开玩笑说：那些买了房子却让房子空置的，一般是拥有几套房产的“有钱人”，既然买得起价值数十万元甚至上百万元的房子，怎么会交不出区区几百元的物业费？

 反对派：未享物业服务，交费有点冤枉

　　有人支持，也有人反对。不少网友说，虽然双方事先签订了协议，但协议应该符合法律法规，物业公司和业主签订的协议中“未入住就要交物业费”的相关条款，有“霸王条款”之嫌。

　　网友“水中清莲”：物业费该不该交，首先得看物业费究竟从何而来。物业费应用于物业单位为业主服务的费用支出，既然沈小姐没有入住，那就不存在服务与被服务的关系，根本无需交纳。

　　网友“人猿~ING”：物业费是用于保障小区的卫生、安全以及小区内道路的通畅、公共设施的正常运转等用途的，既然业主还没入住，没有给物业公司带来过诸如卫生、交通等方面的问题，那么也无需交纳物业费。

　　网友“当真舍得”：业主没有入住，根本没享受过物业管理，不应该交纳这笔费用。而物业公司经常让业主签订的合同中，“乙方（业主）已领房未装修或未入住房屋、空置机动车车位（车库）的物业管理服务费，一年内由乙方按不少于物业管理服务费标准的70%向甲方（物业公司）缴纳”这一条，已有“霸王条款”的嫌疑。

 B 权威说法

 房管处：交房收费全省统一

　　“像沈小姐这样对‘前期物业管理费用’提出过异议的市民我们也碰到过一些，但这样的做法的确是合情合理也合法的，所有物业公司都是这样统一规定的。”市房管处物业科相关人士说，目前，绍兴的物业公司都会把收费标准和起始日期在购房合同或相关协议中明确告知业主，“一般是在交房后下个月开始收取物业管理服务费”。

　　该人士还指出，物业公司之所以有这样的规定，主要是因为物业管理是对整个小区和房屋周边环境进行的综合性服务，不管房子里面住不住人，服务始终在进行，“即使是在房子没出售时，物业管理也在进行，只不过费用是由房产公司在交纳”。

 律师：收物业费有法律依据

　　既然为没入住的房子交纳物管费引来了那么多业主的争议，那物业公司与业主签订的协议条款是否真有“霸王条款”之嫌？浙江乾盛律师事务所的申律师认为，物业公司的做法有明确的法律依据，不属于“霸王条款”。

　　他说，《浙江省物业管理条例》中有条款规定，业主从拿到房屋钥匙之日起，也就是交房以后，应该自觉履行缴纳物业管理费的义务，物价部门对这一收费行为也是认可的。“不管业主入住与否，物业公司对房屋和小区环境进行的管理和服务是客观事实，包括案例中沈小姐说的车库，作为房屋的附属物，虽然没有产权证，也不能拒交物业费，更不能拖欠物业费”。

　　昨天上午，家住奎园春月园的张先生打来热线称，11月1日晚，春月园20号楼3单元301、402 室的空调外机铜管均被盗。

　　301室业主王女士说，昨天一早，当她的父亲打开房门时，发现原本挂在单元墙壁上的空调线耷拉下来，仔细一看，空调线里的铜管已全部被剪断偷走，随后，他又发现4楼住户的空调铜线同样也被剪断偷走。

　　王女士说，“家里的空调外机装在单元楼道的北墙上，由于与客厅的空调主机距离较远，在安装空调时，专门将连接空调外机的铜管延长了几米，并将空调线挂在单元楼道的墙壁上，没想到竟被无缝不钻的小偷盯上了。”

　　声音

    物业:只要履行合同中的义务，无需承担责任

　　关键词：“秩序巡查员”　　服务范围　　合同约定

　　“小区被盗，物业是否有赔偿责任，一直争论很大。其实当业主财产受到第三方侵害后，要分析其被盗原因，判定物业公司在被盗事件中有无责任。”徐州西苑一小区物业公司负责人张经理说，目前，小区物业管理员仅是小区的“秩序巡查员”，并不是小区保安员，小区物业的服务范围包括：依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，公用设施、绿化、卫生等管理项目进行维护、修缮和整治，且服务是建立在物业所有人所提供的硬件设施上。

　　张经理强调说：“虽然《物业管理条例》第36条第2款规定，物业管理公司未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任，但是是否赔偿，赔多少，要看业主与物业管理公司签订的《物业管理合同》是如何约定的，物业是否全面履行兑现合同中的义务。如果签订的合同中要求录像监控室24小时值班、每2小时巡逻一次，那么只要小区物业人员在完成该工作后，有工作痕迹（工作记录），物业公司已履行合同中的义务，无需承担责任。”

　　律师:财物损失多少，举证有难度

　　关键词：自身过失　举证　双方权责

　　徐州市红杉树律师事务所的王卫东律师表示，“物业管理公司保证小区业主的人身和财产安全是其基本的义务，虽然目前的法律中对物业管理公司在业主财物被盗后应承担什么样的责任还没有明确规定，但是如果能证明物管公司存在过失，对方就应承担一定赔偿责任。”按照相关法律规定，如果物业管理公司因自身过失，侵害业主的财产权，尽管没有明确的合同约定，业主也能以“侵权责任”要求物业管理公司承担责任。

　　不过，王律师表示，作为民事赔偿案件，法院在审理此类案件时，会要求被盗者对被盗损失进行举证，这是非常困难的，因为被盗的财物具体数额只有自己清楚。因此，此类案件的重点是举证难。

　　谈到如何避免业主被盗而得不到相应赔偿？王律师建议：“业主在与物业管理公司签订《物业管理合同》时，最好写明双方权责，有约定，事发后才可以按合同约定中的规定处理。如：发现因物管公司管理或执勤上的过失，导致盗窃事件的发生，物管公司该承担怎样的责任。”