改革开放后，特别是近十年来，全国许多大中城市都加快了城市化进程的建设步伐，征地到郊区、农村进行开发，而对因此失去土地的农民（即“农转非”），或进行货币补偿，或进行现房安置，于是派生出了对安置小区进行管理的物业管理公司，然而，由于“农转非”安置房业主对交物业管理费的观念很难接受，于是给物业管理工作带来许多麻烦和困难。
由于笔者长期从事“农转非”安置房的物业管理工作，本文将就如何做好安置房工作谈谈自己的看法。
做好拆迁安置工作是管理好“农转非”小区的前提
拆迁安置“农转非”是一个十分棘手的问题，它政策性强、操作难度大，是关系到千千万万“农转非”人员今后的生活、居住乃至生存的大事。工作做得好，“农转非”人员就会心服口服地积极配合政府拆迁；反之，就将激发矛盾，群体上访，轻则造成不良社会影响，重则给社会带来不稳定因素。重庆市江北区在拆迁安置“农转非”时，通过区征地管理办公室下属的物业管理公司前期介入，做到了宣传到位、措施得力、拆得走、安得稳，确保了全区征地拆迁安置的社会稳定。
他们的做法，一是在拆迁前，物业管理公司对征地村社每家每户住房进行调查、摸底、登记，做到心中有数。例如，他们对江北小桥等 40 多个社进行了详细的住房登记和调查，为后来的拆迁安置获得了第一手详细数据。
二是在拆迁安置中，区征地管理办公室和物业管理公司根据上级有关文件的精神，对“农转非”原则上进行货币安置，如要求住房安置，也尽可能满足。例如，他们对肖家坪社、电镀厂、市地税局等 300 多户“农转非”就是安排入住进万丰小区。同时还对 612 户“农转非”进行了货币安置。由于政策的灵活，给“农转非”人员选择余地大，他们普遍对安置工作感到满意、配合积极。
三是为了解除“农转非”人员的后顾之忧，物业管理公司积极主动地为其办理房屋“两证”。他们已为安置在万丰二村的 447 户“农转非”人员及时高效地办理了房屋“两证”。
江北区是重庆市九大主城区之一，也是因建设征用农村土地最多的一个区，要做好拆迁安置“农转非”这个新生事物的工作，的确是一个错综复杂的难题。然而负责管理该小区的物业管理公司，在没有现成模式可以借鉴的情况下，在当地区征地管理办公室的领导下，通过自身不懈努力，顺利地完成了大量拆迁安置工作。
物业管理介入，做好“农转非”的拆迁安置工作是稳定的根本
负责介入“农转非”的拆迁安置工作，是物业管理工作的一个重要职责。物业管理企业既要协助当地国土资源局做好拆迁、安置“农转非”的工作，还要做好他们的稳定工作，尽可能地避免群体上访事件的发生，工作量之大不言而喻。
例如，重庆江北区“农转非”的拆迁安置户，在物业管理公司的引导下，有序地到当地信访办咨询，信访办接待协调了“农转非”上访人员，接受了全区各用地单位的征地安置政策咨询，与区信访办共同召开各种形式的信访会议，妥善地处理、解决了一次次上访问题，确保了全区“农转非”的稳定。物业管理公司还协助当地国土局和信访办，处理了新华公司“农转非”购房诉讼、重庆市市政总公司“农转非”分房裁决等，将不稳定因素消灭在萌芽状态之中。
正是该物业管理公司在协助当地国土资源局的拆迁安置“农转非”工作中深入细致的工作，将有关政策贯彻到位，虽有个别上访，但没有发生“农转非”人员群体上访事件，获得了政府主管部门和“农转非”人员的好评。
拆迁安置“农转非”工作中，物业管理企业所面临的困难
当前，就全国而言，在拆迁安置“农转非”物业管理工作方面，取得了可喜的成绩，但也面临着许多困难，综述如下：
一是由于房价涨幅过快，“农转非”选择货币安置住房的人越来越少，目前建安置房的难度很大，能否提高货币安置房的奖励标准，值得探索。
二是建安置房的施工队中，一些施工队极不负责，房屋防水质量较差，维修也不及时，群众反映强烈，给物业管理带来一定困难。
三是由于拆迁安置的“农转非”人员对物业收费没有起码的认识，不愿交物业管理费，因此社会物业管理公司不愿接收。而根据有关规定，又不得不管。这个巨大的包袱就落到了当地政府征地管理办公室下属的物业管理公司身上，然而这个沉重的“包袱”还要背多久呢？
据笔者所知，重庆市江北区到 2005 年底，“农转非”安置房就达 6000 多套、 50 多万平方米。照此计算，一年下来物业管理公司承担的无偿物业管理费将是一笔不小的数字。为解决这一难题，物业管理公司正在积极探索一条适合“农转非”安置小区的物业管理新型模式，即：封闭管理、业主自治、低标准收费，逐步培养他们的物业缴费意识。
解决困难的途径
一是政府要加大拆迁安置的“农转非”补偿额度，切实解决他们的住房和生活中的特殊困难；进一步加大廉租房、经济适用房的修建力度。在安置上，尽量考虑在修建安置房时修得大一点，宽一点，并且将超过政策规定面积的部分优惠卖给他们，让这些为推进城镇化建设作出贡献的农民兄弟们更多的感到党和政府的温暖，使他们拆得甘心，走得放心。
二是对承建安置房的施工队实行准入制度，进行资格审查。对他们的施工进行全程跟踪，发现问题及时提出、及时整改，并要求在合同上写上保修期 5 年或 10 年，以此保证安置房的质量，避免给物业管理工作造成困难。
三是为解决业主不交物业费的问题，物业管理公司可否将安置房配套的门面出租，费用用于“农转非”安置小区物业管理的开支，从而保证所管小区的各项服务和管理工作正常进行。
参考文献：
1. 国务院法制办等编， 《 物业管理条例释义 》 ，北京知识产权出版社， 2003.
2. 王珊、孙红亮， 《 物业管理在社区管理中的定位思考 》 ，中国房地产， 2002.5
3. 黄安永， 《 物业管理与社区管理应协调发展 》 ，中国房地产， 2002.5