摘要：物业管理早期介入对开发商、物业管理公司、业主三方都有利，早期介入不仅可以完善楼宇的设计方案、优化设备选型，还可降低开发商不必要的工程支出，提高工程的施工质量，提高日后物业管理公司的维修质量。物业管理早期介入的时间最好从设计阶段开始，采取多种形式进行介入。早期介入还需开发商和政府行政主管部门给予足够的支持。
一、早期介入的概念
物业管理的早期介入是指在物业管理公司正式接管验收物业之前，参与物业的规划设计、设备选型、工程监理的过程，物业管理公司从物业管理的角度提出专业性的意见、建议和咨询报告，并对将接管的物业从物质上和组织上做好准备。
二、早期介入的意义
1 ．早期介入可完善设计方案、优化设备选型。
设计人员在设计阶段一般注重技术规范，但对于是否能够满足业主的使用要求、是否能够降低管理成本和能源消耗等方面很少考虑，一旦设计成型并付诸实施，留下的遗憾是无法弥补的。比如笔者所在的公司接管的一个高档写字楼，其中心配电室为两路电源供电，有四台变压器，设计两台供照明设备，两台供动力设备。从设计的规范来说，照明与动力分开无可厚非，但从运行的角度或者事故处理的角度来看就欠妥，因为照明的负荷比较大且逐年递增，每台变压器的照明负荷都超过了 50% ，而动力负荷相对稳定，且动力负荷可以通过开启备用机而实现倒负荷，而低压照明却无法倒负荷，如果动力与照明负荷通过低压母联联接，当任一台变压器出现故障时，通过调整运行方式都能保证设备正常运行。类似这种问题，只有在设计阶段提出才能予以避免。
2 ．早期介入提出的合理化建议，可降低开发商的成本。
物业管理早期介入中，物业管理公司派出的专业人员，根据自身物业管理运行的经验，提出合理化的建议，好的建议往往可使发展商节约数十万甚至上百万的投资。比如笔者所在公司所接管的一个高档小区，开发商为了物业管理公司今后清洗外墙，设计了擦窗机，这需投资几十万元，物业管理公司根据运行经验，建议取消擦窗机，因为目前清洗外墙的公司基本上是采用“蜘蛛人”的方式，有擦窗机也不爱用，此建议为开发商节约了几十万元。
3 ．早期介入可提高工程质量。
开发商为了保证项目的工程质量，会选择信誉等级较高的承建单位，同时还会聘请监理公司实施专业监理，但是从实际效果来看，工程质量不理想已成为普遍现象。造成这一问题的关键是因为不管是建设者还是监理方都不是今后的管理者，不管采取什么方式，只要能通过竣工验收，自身的利益就能得到保障，在某种程度上监理公司与施工单位就成了一家人，工程质量自然得不到保证。而作为物业管理公司就完全不一样，做为今后物业的管理者，遗留的任何工程问题都要自己今后消化吸收，从利益的角度来说，物业管理公司的监理人员对工程质量的监督是一丝不苟的，因为今天的疏忽必然会给今后管理带来无尽的麻烦，物业管理公司必然会以最强的责任心出现在早期介入阶段，这对发展商是大有好处的。
4 ．早期介入可提高维修质量。
由于现代楼宇智能化的不断发展，建筑物内的管线错综复杂，物业管理公司如在楼宇交付使用时接受物业管理，往往两眼一抹黑，虽有图纸，但图纸与实际情况差异较大，竣工图的可信度也是有限的，而且很多设施还可能没有图纸。客户一个报修电话打过来，维修工人在短时间内找不到故障点，何谈维修及时率和维修质量。而早期介入就解决了这一问题，物业管理人员从图纸设计开始到施工过程全面参与，对隐蔽工程、管线走向等一清二楚，维修时自然不会遇到难题。
三、早期介入的方式
1 ．从时间段选择
从目前的情况来看，大多数开发商已意识到物业早期介入的重要性，在施工阶段就开始与物业管理公司接触或者进行招投标，但大多数开发商还会选择在楼宇的验收阶段才让物业管理公司介入。验收阶段是工程的尾声，这个阶段的早期介入仅仅能够督促整改施工质量或返工，对一些配套不到位、布局不合理、管理不便、设备选型不适等问题，已经无法改变。
所以，最好的介入时间应从规划设计阶段开始，物业管理公司在以往的管理中有许多这方面的经验教训，而开发商、设计院很少有这方面的经验。从另一角度讲，设计人员重理性，而物业管理公司重实务，反映的问题是业主的第一需求，综合性、借鉴性很强。比如笔者所在公司接管的某小区，各户的水表设计的都是远程抄表，其设计思想还比较先进，但是存在的两个问题却是设计人员没有想到的：一是目前我国的远程抄表系统质量不过关，其远程发回的数与水表的实际有误差，有的还比较大，这就造成了不必要的物业纠纷；二是远程抄表属于后付费的方式，在目前物业管理行业中，收费已经如此困难的情况下，无疑增加了物业管理公司的工作量和垫支的费用。这很不利于物业管理公司的良性发展，如果能采取插卡式水表，先付费后用水，上述两个问题迎刃而解，好处不言而喻。
2 ．从形式上选择
物业管理早期介入的形式很多，物业管理公司可以定期或不定期的派员参与，通过审图、现场踏勘、讨论等多种形式进行，提供顾问式的咨询服务，定期提供顾问报告，也可以派员长驻项目，现场全过程参与。条件许可的情况下，物业管理公司还可以组成有各专业人员参与的班子介入，但不论何种形式，从早期介入到后期管理最好由同一个物业管理公司完成为好。
四、结束语
以上论述证明，物业管理的早期介入确实非常重要，非常关键，它不但能较好的履行建设单位的物业管理责任，而且能防范前期物业管理中潜在的风险。开发商应该充分认识物业管理早期介入对房地产开发的积极意义和有利作用，使房地产开发的前期生产环节与后期的物业管理环节实现富有成效的对接。物业管理企业应积极走向市场，主动拓展物业管理早期介入的项目，进而开发新建物业的物业管理市场。在早期介入过程中，物业管理企业可以努力发挥自己的专业优势，为发展商当好参谋，做好助手，逐步树立自己的服务品牌，逐步与一些优秀的房地产开发商建立长期的合作关系，强强联合，互惠互利，共同发展。
政府行政主管部门要大力宣传物业管理早期介入的积极意义和有利作用，引导开发商积极引进物业管理公司进行早期介入；组织专题研讨会，建立和推行建管结合的物业管理早期介入制度，使之不断完善和发展。
参考文献：
1. 王青兰， 《 物业管理导论 》 ，中国建筑出版社
2. 王立久， 《 物业管理学 》 ，北京大学出版社