在物业管理成本中，能源消耗费用占有相当大的比重，在办公楼和商业建筑这些设备技术系统复杂的物业中，能源消耗费用可能高达管理成本的30%甚至40%以上。在能源消耗费用中，因各种原因造成的能源浪费又占10%到30%甚至更高。可以相信，许多物业服务企业为了控制物业管理成本，都十分重视控制能源消耗的工作。
但是，不少物业服务企业为了控制能源消耗，以降低设备运行服务的质量作为手段；更多的物业服务企业虽然采取了许多管理措施和技术措施，但这些措施有许多是不科学或者是不系统的。
因此，在物业管理活动中，应当科学地控制能源消耗，以提高物业管理服务的效能，增强物业服务企业的生存能力和竞争能力。
一、建立系统的计量网络，严格计量管理工作
科学控制能源消耗，首先就要建立科学的能源消耗测评机制，而系统的计量网络和严格的计量管理工作则是能源消耗测评机制中不可缺少的组成部分。
所谓系统的计量网络，就是在物业管理项目中，对全部耗能设备和用具按回路和节点设置能源消耗量的测量用表并编制计量网络图。计量网络图必须系统、完整和准确，内容应该反映各回路、各节点之间各计量器具的功能、物理参数和逻辑关系，并能实现分级计量分析。严格计量管理工作的含义是，必须通过严格维护保养和定期检定，确保所有计量表以及所测量的数据准确无误。
当然，设置系统完整的计量装置体系，维护保养计量装置以及对计量装置进行定期检定，需要进行投入，需要增大设备维护成本。而且，绝大多数物业在交付时，计量装置往往是不完善的，通常只是在能源收费的部位或者在重点设备上设置。
但是，物业服务企业应当通过早期介入期间的科学策划，帮助建设单位完善计量装置体系，如果交付后不完善的也应当与业主进行沟通，进行这方面的改造。后期计量装置的维护和检定费用对于昂贵的能耗费用则是九牛一毛，节省这部分费用而造成能耗浪费实际上是得不偿失的。毫无疑义的是，没有系统的计量网络和严格的计量管理工作，控制能耗的工作则完全是瞎子摸象。
二、科学确定设备运行期量标准和测算标准能耗，组织好设备运行计划的制订和实施
物业服务企业的项目部应当根据物业服务合同的约定和服务标准，制订出各种设备的运行标准，包括时间标准和服务量标准。例如，对于中央空调机组，要规定出每年运行的天数、每天运行的起止时间、出水温度和进水温度等指标。项目部还要根据设备运行的上述期量标准，科学测算出各类设备的标准能耗。标准能耗是满足规定运行指标基础上最科学、最经济的能源消耗指标。此外，项目部要根据设备运行的期量标准，按月制订出设备的运行作业计划。运行作业计划应明确各种设备运行的时间和服务量，并通过有效的运行管理控制，完成这个计划。
三、建立科学的设备运行统计和能源消耗统计的运作机制，并保证机制的良好运行
物业服务企业的项目部要通过设备运行记录，按月、季、年度统计出各类设备的运行台班时和故障率，通过计量表定期对各类设备进行能源消耗统计。
四、开展对设备能源消耗的分析，为采取节能措施提供依据
能源消耗分析工作，要对设备运行统计数据和能源消耗统计数据进行对比分析。应该说，设备运行提供的服务量与能源消耗量是呈现正相关的关系的，如果发生两者出现明显的非相关关系，就要重点分析异常因素。
能源消耗分析工作，要对能源消耗的不同时期的历史数据进行比较分析。不仅要对当年各个时期的能源消耗数据进行比较分析，还要对历年同一时期的能源消耗数据进行比较分析。分析过程中，要考虑气候、人流等各种影响能耗变化的因素，并作出相关性分析。同样要重点分析异常因素。能源消耗分析工作，要根据设备运行的标准能耗，分析超过标准能耗水平的能耗部分，运用因果分析方法，分析其各个因素以及对能耗变化产生影响的程度，并作出重要度分析，作出排序。
这些因素无外乎是以下几个方面：
（1）设备出现功能性缺损，以至无法实现规定的技术指标，要达到这个技术指标，就需要耗费大量能源；
（2）设备维护保养不当，设备的技术性能下降，故障率上升；
（3）设备操作不当，造成能源浪费；
（4）设备出现无效运行，例如设备没有满负载运行，电机启动频繁，等等；
（5）设备运行环境不良，主要是由于设备机房配套条件不完善，没有实现防尘、防高温、防湿、防腐、防静电等基本的设备防护技术条件。
能源消耗分析必须形成分析结论，分析结论应当包括：
（1）对造成能源发生异常变化和能源消耗不合理的因素；
（2）这些因素对能耗变化产生影响的程度和各自的重要度。
五、根据能源消耗分析结论，采取节能措施
物业服务企业的项目部应当根据能源消耗分析结论，研究节能对策，采取节能措施。节能措施包括管理措施和技术措施。采取管理措施的目的是使设备的能耗达到或接近设备的标准能耗。可以采取的管理措施包括：
（1）通过严格管理，使设备按操作规程进行操作，避免能源的不必要浪费。包括在机房增设各种设备运行状态标识，避免各种设备误操作；
（2）尽量使设备满负荷运行，减少设备瞬间启动频次，提高设备运行有效率；
（3）完善机房配套技术设施，改善设备运行环境；
（4）严格按照设备维护技术标准对设备进行维护保养，充分实现设备的技术性能；
（5）通过设备技术状态管理和设备计划修理，恢复设备技术性能，克服设备功能性缺损。
除了采取上述管理措施外，还要采取积极的技术措施来改善设备运行技术条件。采取技术措施的目的是为了降低设备的标准能耗。用于衡量和评价技术改造效能的指标，就是通过技术改造在多大程度上降低了设备的标准能耗。
目前许多企业在实践中通过使用变频技术等节能技术大幅度地降低了设备的标准能耗。而楼宇自控（BAS）技术是系统解决优化设备运行，降低设备标准能耗的技术方法，目前在部分楼宇中开始得到运用。采取技术措施进行节能，应当进行科学的分析和论证，关键是比较采用节能技术之后标准能耗的变化程度，比较由此项措施的实施在经济投入之后的经济效果。
六、严格控制重点耗能设备的能源消耗
楼宇内制冷、制热等设备是重点耗能设备，其耗能水平通常在办公楼或商业建筑能耗中占30%左右。在节能降耗工作中，应该把这些重点耗能设备的能源控制工作作为节能工作中的重点。在计量管理、运行管理、运行和能耗的统计和分析、各种节能管理措施和技术措施的组织实施等各方面的工作中，把重点耗能设备的能源管理作为重要内容。
本文作者系宁波万达商业广场管理有限公司副总经理
