设备管理基本知识讲座
我国现行设备管理体制
一“设备管理条例”
1设备管理条例的特点
      中外结合    变革、进步
2 我国设备管理制度（基本方针、原则、主要任务）
三条基本方针
  设备管理要坚持“依靠技术进步”的方针
  设备管理要贯彻“促进生产发展”的方针
  设备管理要执行“预防为主”的方针
五个结合
  设计、制造

智能小区物业管理系统软件设计概述
近年来，随着人民生活水平的提高，人们对住宅质量提出更高的要求，在此前提下，我国各地涌现出了一些运用现代的计算机、控制与通信技术的智能化住宅小区。但是许多智能小区都存在搭好了平台却没有智能化的软体在上面运行的情况，或者说缺少现代化的管理手段。智能小区开始建设的同时应该遵循"管理是保障"的原则，没有高质量的住宅小区智能化管理，就不可能充分发挥住宅小区智能化的功能效果。科学高效的管理是智能化的真正内涵，简单的硬件拼凑对于智能小区的实际应用是缺少实际意义的。为此，作为智能小区的实际管理者-物业管理公司应该运用现代化的计算机管理手段，使物业的硬件管理结合软件

“专项维修资金”与“专项维修基金”的理解与适用
一、“专项维修资金”及＂专项维修基金＂的规定
（一）专项维修维修资金的规定
　　《物业管理条例》（2003年9月1日施行）第54条规定：＂ 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
　　专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
　　专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。＂
（二）专项维修

物业管理条例试题(附答案)
一、 名词解释
1、 物业——是指财产、资产、拥有物、房地产等。
2、 物业管理——是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第二条
3、 房屋及配套的设施设备和相关场地——是指与建筑物相配套或者为建筑物使用者服务的室内外各类设备、市政公用设施（包括水塔、锅炉房、配电室等）和与之相邻的场地、庭院、甬路、干道等。
4、 物业管理的法律关系——是指物业管理关系中的当事人在物业管理活动中所形成的具体的权利和义务关系。
5、

购房时应注意哪些物业问题?
看物业公司提供服务的内容及标准
　　一般来说物业管理公司提供的服务包括三种：一是公共性服务，如保洁、保安、绿化、房屋维修等服务；二是代办性服务，如代收水电费等；三是特约性服务，如室内维修、代送报纸等。购房者对未来物业管理公司提供各种服务的标准应该详细了解，如物业公司一天打扫几次？是否有楼内保安？对于急迫性维修，物业公司承诺多长时间到达现场？明确房屋使用维修管理的具体制度
　　房屋今后如何使用？具体维修怎么办？物业管理公司如何管理？这些比较琐碎的问题，看起来十分简单，其实很容易产生纠纷。如物业公司规定：住户封闭阳台要统一颜色、外观

内地的物业管理主要存在三种管理模式
1、专业物业管理模式
管理内容为住户提供全方位的综合服务，寓公寓管理于服务中；经费来源主要是通过收取管理费和多种经营来解决，为住户提供有偿服务；服务对象主要是高档物业，如写字楼、别墅、宾馆、公寓等。
2、专业化与行政性相结合的管理模式
大多由发展商自行组建，管理对象以住宅小区为主；由于福利性管理的影响，这类公司很难实现资金平衡，只能靠经营其它产业，或者由发展商支持获得平衡；管理目标是为居民提供一个安静舒适、方便安全的居住环境，以支持发展商的开发。
3、传统行政性福利管理模式
即由北京市房地局或本单位自管。从总体上看，目前后两种模式尤其是第

物业管理员、师(中级)知识试题及答案
一、 单选题（每题1分，满分30分）
1 房屋附属的消防水泵应定期进行试用，至少每年进行（）次。A 一 B 二 C 三 D 四
2 在建筑物的防雷等级划分种（）类建筑物是指储存大量易燃物品的房屋，或具有重要政治意义的民用建筑物。A 一 B 二 C 三 D 四
3 大厦的电梯钥匙要由（）管理。A 专门部门 B 专门人员 C 工程部经理 D 保安人员
4 物业管理区域内动用明火作业的签批和现场监护工作由（）负责。A 物业管理公司经理 B 保安部主管 C 工程部主管 D 保安部专职消防管理人员
5 物业管理区域内停车场库的清洁卫生一般由（）负

物业管理师理论知识模拟试题
单项选择：
1.在前期工作阶段，房地产开发商需要获得房地产开发必备的“五证”中，除（   ）之外的其他四证。
A国有土地使用权证      B商品房销售许可证或商品房预售许可证
C建筑工程规划许可证    D建设用地规划许可证
2.（   ）是在业主业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。
A物业管理早期介入      B前期物业管理

物业管理实务模拟试题及答案
一、填空题:﹙20个空，每空1分，共20分﹚
1．在英国，微观上，19世纪60年代伯明翰市的          （Octavia Hill）最早为其出租物业制定了一套规范。在宏观上，伯明翰市政府为适应当时的工业发展的需要，从城市建设的角度出发，开创了由政府出面主持房地产即物业的成片                的先例。

“物业管理费”与“报酬”的区别
细心的读者可能已经注意到了：“物业管理费”和“报酬”在居律师的文章里是两个不同的概念。
那么，什么是“物业管理费”？换句话说，“物业管理费”这一概念的定义是什么？这是一个似乎人人都懂的概念，但其实不然。
要给“物业管理费”下定义，首先必须从“物业管理”的概念入手。物业管理是对房地产的占有、使用、收益和处分，那么，“物业管理费”就是对房地产占有、使用、收益和处分所发生的费用。对财产占有、使用、收益和处分所发生的费用，在会计学上属于管理成本，“物业管理费”可以简称为管理成本。
什么是“报酬”？报酬即劳动(或服务)所得。
“物业管理费”与“报酬”的区别在

向业主清收物业费应注意的法律问题
随着社区民主的不断发展和物业管理行业的市场化运行，业主维权的意识逐步提高，因物管企业收费而引起的纠纷也越来越多。物管企业收费可以分为三类：一是物业服务收费；二是受委托收费；三是其他服务收费。那么，物业管理企业收费应注意什么法律问题呢？
业主欠费情况的具体分析
业主欠费的原因是多方面的。但常见的情况有以下几个方面：一是不知情；二是不当抗辞；三是恶意拖欠。
所谓有不知情，是指业主未认真阅读相关的物业服务合同和文件，记不清具体的缴费时间。主观上不存在不交的想法，只是由于各种原因而暂时未交。
所谓不当抗辞，是指业主以非物管企业原因造成其合法权

如何组建业主委员会
            　
业主委员会由业主大会在业主中选举产生。第一次业主大会由原物业管理单位负责召集。成立业主委员会后，由业主委员会负责每年召开一次以上的业主大会。业主委员会负责在大会召开7天前将业主大会召开的日期、内容送达每位业主。
业主委员会委员数额，一般设10一15人，经业主大会决定可以适当增减，但最少不得少于5人，最多不得多于20人，并在委员会中选出主任、副主任、秘书各1人。业主委员会可聘请区建委(建设局)、区国土房管局、区规划局

如何提高设备使用效率
某高档智能化涉外写字楼位于上海市中心，良好的地理环境提高了该物业的知名度，对提升物业的租售率起到了积极的作用。
该物业建成于1998年，分为东、南双塔楼，地上共计26层，地下2层。大楼1-5层为裙房，设计为商业娱乐综合性用房，6-26层为商务办公用房。设计之初，裙房装备8台自动扶梯，东、南2楼各设4台客用升降梯及1台消防/货用电梯，客用升降梯运行速度2.5米/秒，额定载客17人。东、南两楼分设1台客用升降梯至地下B1及B2。就设计本身来说，电梯的分布基本上考虑到了各个楼层。
大楼投入正式使用后，却出现了与设计初衷不符的状况。随着楼内住户的不断增加以及客户性质的不断增多，

经典沟通十六条
一、讲出来
　　找一个良辰吉时开始，不论发生什么事，你都要"讲出来"、"表示意见"、"跟他沟通"，尤其是坦白的讲出来你内心的感受、感情、痛苦、想法和期望，但绝对不是批评、责备、抱怨、攻击。如此一个星期，你会有意想不到的收获。
二、不批评、不责备、不抱怨、不攻击、不说教
批评、责备、抱怨、攻击这些都是沟通的刽子手，只会使事情恶化。
三、互相尊重
　　只有给予对方尊重才有沟通，若对方不尊重你时，你也要适当的请求对方的尊重，否则很难沟通。
四、绝不口出恶言
　　恶言伤人，就是所谓的"祸从口出"。
五、不说不该说的话
　　如

经营型物业项目的三个“五”管理模式
摘要：经营型物业模式是相对于纯管理型物业模式而讲的，就是将物业管理与物业经营融为一体，在物业管理的同时对物业实施经营，创造效益，促使物业保值、增值，从而为开发商、业主、客户提供全面的服务，本文结合实例对经营型物业项目的三个“五”管理模式进行了详细介绍。
一、三个“五”管理模式
1. 五类管理方式 : 全权委托管理、协助管理、顾问管理、投资参股管理及特许经营。
2. 五项专业服务 : 前期筹备、企业诊断、顾问咨询、员工培训、营销租售代理等。
3. 五种专项服务 : 装修装饰设计施工监理 ( 装修 )