对于房地产开发商而言，物业承接验收是物业售后服务的开始，通过物业承接验收后，对物业管理服务的权利和物业配套设施设备正常运行维护的义务移交给了物业服务企业；对于物业服务企业而言，物业承接验收是物业管理开始的基础，通过严谨的物业承接验收后，物业服务企业才能更好的履行物业服务合同，提高物业管理服务水平。
漳州市物业承接验收备案制度
漳州市政府于2008年5月1日颁布《漳州市物业管理规定》，明确了开发建设单位应当与物业服务企业办理物业承接验收手续及办理备案制度。同时，漳州市住房保障与房地产管理局相应出台《关于加强漳州市区新建住宅物业承接验收的通知》，对物业承接验收做出了明确的规定及细则，对未办理物业承接验收手续或者物业管理配套设施设备不落实的，规定不得交付使用。漳州市房地产交易与房屋权属登记发证中心在开发建设单位申请房屋所有权初始产权登记时，应查验物业承接验收备案情况完整后，才予以办理。这一系列规定及政策的出台，使漳州市物业承接验收制度得到一定规范和保证。
（一）物业承接验收的主要内容
物业承接验收的主要内容包括基础资料及共用部位、共用配套设施设备的承接查验。
1.基础资料。
物业承接验收基础资料主要分为权属资料、服务资料及其他资料。
权属资料主要包括如企业营业执照、资质证书，以及房地产开发销售必备的《项目立项批复书》和“五证”。这些资料用以明确物业建设过程合法性，以及明确房地产开发商和物业服务企业自身经营范围。
服务资料主要包括竣工、分户及消防的验收报告，这些资料是作为物业承接验收的重要前提和参考；其次是小区建筑及配套设施的相关图纸，配套设施设备的安装调试报告、维修保修合同及使用说明书等，以及供水、供电、管道燃气的合同等资料。
其他资料主要包括商品住宅及配套设施设备的质量保证书、使用说明书及关于物业维修、服务的合同及相关证明文件等资料。
2.共用部位。
共用部位主要包括主体结构及外墙、屋面、内墙面、天花、门窗、公共卫生间、阳台、公共走廊、楼道、扶手及护栏等。
3.共用配套设施。
共用配套设施主要包括小区道路、绿化、建筑小品、路灯、停车场、信报箱、物业管理用房、公共给排水系统、消防系统和垃圾桶等共用配套设施。
4.共用配套设备。
共用配套设备主要包括变配电设备、发电机组设备、楼宇自动化控制设备、安防监控设备、电梯、水箱、水泵等共用配套设备。
（二）物业承接验收的主要程序
物业承接验收的主要程序包括书面通知验收、成立验收小组、移交基础资料、查验房屋及设施设备、限期组织修复、签订承接验收文件、资料保管等相关程序。
制度实施过程中主要存在的问题
《漳州市物业管理规定》和《关于加强漳州市区新建住宅物业承接验收的通知》出台后，通过近二年多来对漳州市区物业承接验收的备案工作，目前漳州市物业承接验收主要存在以下几个方面的问题：
（一）“建”“管”不分导致物业服务品质难以保证
前期物业管理的物业服务企业都是由房地产开发商代表业主选聘的。漳州市在实践中，通常是房地产开发商有成立下属物业服务公司的，都是由下属的物业服务公司来接管，没有成立物业服务公司的，才聘用其他的物业服务企业进行物业服务服务。这样导致物业服务公司与房地产开发商在物业承接验收过程中发生利益冲突时，偏袒房地产开发商，或者物业服务公司代房地产开发商受过而权利义务关系不清等情况出现，很难保证物业服务的品质。
（二）物业配套设备设施及基础资料不完整
房地产开发商对物业配套设备设施投入不够，导致共用配套设施设备未完成、或是未按规范和标准要求完成；在实际的移交过程中，还存在对一些设备的调试报告、维修保修协议、说明书、相关图表等未进行移交的现象。这些问题都直接导致房地产开发商对无法兑现销售时对业主的承诺。另外，房地产开发商对承接验收中物业服务企业所提出应解决的问题不认可；很多应由房地产开发商解决的矛盾和问题，如基础资料不完整无法提供相关合格证明材料，物业存在严重安全隐患或重大工程缺陷等，也造成承接验收中存在问题得不到及时解决。
（三）房地产开发商和物业服务企业对物业承接验收的重视不够
物业承接验收不管对房地产开发商还是对物业服务企业来说，都是非常重要的，因为它有利于分清责任，以减少接管后的物业管理服务中产生纠纷。目前物业承接验收的双方企业对物业承接验收的重视都不够，在接管验收时有很大一部分是为了备案而进行的流于形式的查验，不进行认真细致的查验。在物业使用的过程中一旦出现质量问题，一些业主往往认为是物业服务企业维护不力，而物业服务企业则认为是开发商移交时的物业就存在质量缺陷，于是就产生互相推诿责任的现象，以致问题得不到很好的解决。
完善物业承接验收制度的几点建议
（一）组织和完善物业承接验收小组
可根据物业承接验收的内容分类及验收分工的不同，对物业承接验收小组的成员进行必要的培训，这样可使其掌握相应的验收规范及标准，制定和安排验收计划，并能及时发现验收中存在问题，从物业管理的角度提出相应的整改意见。
（二）物业服务企业对相关承接验收人员的聘用
为保证物业承接验收后物业维修养护工作的顺利开展，物业服务企业可考虑聘用部分房地产开发商或施工单位工程部对本物业工程建设、质量及关键设施设备比较熟悉的专业人员。
（三）进一步完善和推广前期物业招投标工作
如果前期物业招投标工作没做好，在物业服务的过程中容易出现图纸资料不全、一些设备设施无法满足物业服务标准等问题。完善和推广前期物业招投标工作，可以让物业服务企业参与住宅小区的竣工验收及分户验收工作，并构建必要的沟通渠道。这样对接管后的物业服务出现的纠纷，特别是由于工程问题整改不力而造成的纠纷，有很大的帮助。
（四）加大对违反物业承接验收制度相关人员的处罚力度。
处罚的内容对房地产开发商而言包括限制其在本地区继续开发住宅小区项目。对参与承接验收的从业人员，记入其从业人员信用档案、撤消从业人员的从业资格等；对物业服务企业主要有记录信用档案不良记录、整改期内限制其承接新物业服务项目等。
物业的承接验收，确切地说应该叫做物业承接查验。这个制度是物业服务企业在业主入住后能够顺利开展高品质的物业服务的保证，也是物业服务企业在管理过程中规避风险的重点所在。随着今后相关法规的不断完善，物业承接查验制度也将会越来越规范化。◇
作者单位：福建省漳州市物业管理站
编辑：杨萌