住房和城乡建设部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长 陈淮
住房保障体系中的大规模保障房建设是一个很重要的组成部分， 2010年按照中央要求，要建设580万套的保障房，这样一个大规模的保障房建设是实现住有所居，完善中国住房保障体系的一个重要措施。
我们已经实现了大多数人有房子住，且先不论这个房子大、小；远、近；好、坏；新、旧，我们已经走过了整个80年代到90年代中初期、住房严重危机和住房脱困的时代，但是这个任务并没有完结，我们下一步要解决所有人都有房子住的问题、人人享有适当住房的问题。任何时候只要还没到共产主义，我们就会有一部分人群需要政府、社会的救济才能够满足自己生活生存发展的要求，即使是美国也有6%7%的人群要依靠政府不要钱和基本不要钱的保障性住房、实物性住房才能满足生存的要求。中国作为一个城乡发展不平衡的国家，作为一个底子薄的民族社会，这一部分人群比重要比美国等发达国家高很多。
同时，我们住有所居还包括建立一个多层次全覆盖，不管你是高端、中等收入者、夹心层、还是特困领社保的群体，都应当在一定程度上都有解决住房问题的基本出路。
这需要社会提供充分的物质基础。我们曾经设想过，用货币补偿的办法来满足这些低端百姓，但是光有货币补偿而没有物质基础的话，这个保障体系是不稳定，不持续的。
大规模保障房长期预期能够改善社会城镇居民基本需求的长期社会预期，你可以一时解决不了理想的三室一厅等诸多的需求，但是至少有基本充分的地下管网，成套住宅这样的住房预期是可以得到基本保障的。我想这种改变社会长期预期的稳定社会、缓解社会矛盾的措施非常重要。此外，希望大规模保障房建设能走出一条有中国特色的城镇化道路，能够大规模推进住房的产业化和资源优化配置。我们要利用好这一个大规模生产的有利时机、历史时期，加速住房产业化。利用这样一个规模化的建设，大力发展“四节一环保”，节水、节材、节能、节地，以及环境友好的技术，建设技术、新兴建设材料以及公共配套设施等新技术。
此外，保障房的空间配置要和城市的结构调整密切联系起来，过去十年由于历史的客观原因，北京奥运会、上海世博会、广州亚运会，这些大的国际盛事使我们不得不把大的物质资源过度向沿海特大城市集中，实际上在过去十年中国城镇化、城市化的重心所在是沿海特大城市，而事实上过去十年房地产价格以及其他问题价格出现异动和其他一些问题，也主要集中在屈指可数的沿海特大城市。我们的二、三线城市中小城镇的发展，如果没有相应的建设发展高潮，这种不合理的城市结构是不可能满足低端老百姓住房需求，不可能满足中国城镇化健康发展的要求，不可能根本解决房地产市场发展过程中的各项矛盾问题。
只有形成大、中、小城市均衡发展的合理结构，才能在保障房建设中起到一个重要的推动作用。
最后希望通过集约化的配置公共资源，不仅在住房面积、住房质量上改善老百姓的居住条件，而且通过共享性的公共资源福利配置提高老百姓的生活质量，改善居住环境。
本文根据住房和城乡建设部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮在“2010年（第三届）中国地产新趋势年会”上的讲话整理，内容有删减。
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中国房地产经理人联盟2010年会在京举行
12月19日，2010年中国房地产（北京）论坛暨中国房地产经理人联盟2010年会、中经联盟第五届1次常务理事会扩大会议在北京中国大饭店隆重举行。行业转型之际，共寻出路、共谋大计，成为年会的主旋律。此次年会一个亮点是：2000名中国房地产经理人，将“中国房地产职业经理第一人”奖牌授予万科企业股份有限公司董事会主席王石先生，将“中国房地产经理人建言献策大使”荣誉奖牌授予全国政协委员、林达国际投资集团董事长李晓林先生，以表彰他们对中国房地产行业作出的卓越贡献。
重庆旭辉
举办“房述故事、车叙经典”活动
12月5日，重庆旭辉·朗香郡携手德国奔驰、金夫人婚纱摄影联袂举办“房述故事、车叙经典”大型体验活动。本次活动采用跨行业合作方式，目的就是让到场来宾在美妙的外观感受下体现新项目的设计理念。此次体验活动中奔驰SLK最新款跑车和车模的搭配展示，让爱车一族的朋友一饱眼福；金夫人专业彩妆师传授时尚、实用的化妆技巧，让爱美的女性掌握美丽秘诀。借助本次活动的平台，旭辉集团让更多客户真实体验到旭辉·朗香郡的独特魅力。
金都两项目获浙江省绿色建筑标识
12月3日，金都集团“金都·夏宫荷院”和“金都·九龙仓·高尔夫艺墅东区一组团”两个项目通过由浙江省建设厅科技处组织的浙江省“绿色建筑设计评价标识”项目评审，分别获得了一星级、二星级居住建筑标识。本次评审会的评委有来自住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家委员会、浙江省住房和城乡建设厅等各单位的领导。分组评审后，全体专家对两个项目逐条确定评审意见，对遇到的问题进行商讨，并对两个项目进行了指导。最后专家组一致同意通过金都·夏宫荷院项目一星级居住建筑绿色标识、金都·九龙仓·高尔夫艺墅东区一组团项目二星级居住建筑绿色标识的认定。
仁恒竞得新地块 可开发面积约15万平米
12月16日，仁恒出资人民币9.45亿元成功竞得深圳市龙岗区一处开发地块。该地块可开发面积约为149700平方米，容积率为3.2，邻近龙岗宝龙工业区，区内拥有众多高科技企业。而且交通条件便利，通过西侧的沙荷路，行车20分钟即可到达深圳的中心城区——罗湖。根据深圳市规划，龙岗区将发展成为深圳市的次中心城区，成为深圳东部的行政、商业和文化中心。龙岗区的发展必将对新地块的开发起到有力的促进作用。
万达闪耀住交会
12月10日至12日，２０１０第十二届ＣＩＨＡＦ中国住交会在深圳国际会展中心举行。万达集团作为参展企业参加了本次住交会。会上，万达集团主要展示商业地产及旅游度假两大支柱产业内容。在三天的展览过程中，万达展位吸引了大量的观展者，首创置业董事长刘晓光先生等业内人士专程带队来到展位学习交流，还有来自广西、江西、浙江、青岛多个代表团来到展台商谈合作事项。陈平副总裁出席中国旅游城市开发暨旅游地产论坛并发表主题演讲。
荣华集团“创先争优”
池东村民得实惠
近日，在西安市组织的“城中村改造创先争优”活动中，西安荣华集团结合承担的西安池东村城中村改造项目，实现和谐拆迁、和谐建设、和谐安置，被西安市城改办誉为西安市第一个公开举办大型群众性交付庆典活动、第一个全过程无投诉的城改项目。由于整个过程公开、透明、和谐，池东村的改造速度惊人。荣华集团和村民签订拆迁协议仅用了7天；拆迁60天，从具备开工条件到工程交付18个月，从公开选房到交钥匙6天，整个拆迁安置过程无一人上访，没有一个村民提出异议，最后拆迁项目顺利完成。
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奋进中的天房发展
天津市房地产发展（集团）股份有限公司[下称“天房发展”]，其前身为1981年由天津市政府统一建设办公室改建而成的天津市建设开发公司，房地产行业资质一级企业。1992年整体改组为股份制企业。2001年，天房发展在上海证券交易所成功发行股票并上市，成为天津市房地产行业首家上市公司。
天房发展成立30年来，先后开发建设用地1300多公顷，相继建成30多个功能设施齐全、环境优雅的居民小区，累计建房面积2000余万平方米，公司由此被天津市民誉为“大开发”。公司发展30年来，先后被评为全国房地产行业精神文明建设先进单位、国家二级企业、全国房地产开发综合效益百强企业、信誉等级AAA企业、天津市优秀企业、危改先进开发企业、“八五”、“九五”立功先进企业、天津市房地产企业二十强、中国房地产企业200强、中国服务业企业500强。在天津首届地产实力信誉津榜大型评选活动中，公司被市建交委、电视台和市房地产业协会评选为2009-2010年民生工程贡献企业和实力信誉津榜企业。走过了21世纪的前十年，天房发展正在稳健实施企业未来五年发展战略，描绘着公司跨越式发展的宏伟蓝图。
天房发展近年来开发建设主要业绩
2009年，天房发展顶住了国际金融危机给企业带来的巨大压力，为政府做劲，为百姓造福，以保障房建设为先导，努力满足中低收入家庭住房需求，以敢于走在行业前列的勇气，以努力争当排头兵的信心，以顽强拼搏决战决胜的毅力，在公司全体员工共同努力下，较好地完成了年度生产经营计划，主要经济指标比2008年大幅度提高。全年完成商品房销售面积44.69万m2，实现合同收入32.04亿元；全年在建工程面积达到159万m2，竣工面积23万m2；年度实现利润总额2.3亿元，实现净利润1.6亿元。2010年，天房发展再度取得历史最好业绩，全年完成施工面积200万m2，竣工面积68.9万m2，年度实现利润总额2.8亿元，净利润2.2亿元，达到了天房发展上市以来的新高点，超额完成了公司发展战略确定的年度目标，实现了企业经济运行的良性循环。
天房发展今后三年战略目标
天房发展今后的愿景：“打造中国最具影响力的房地产开发企业” 和企业使命“以人为本，以高度社会责任感铸造高品质生活空间”，并结合外部环境变化，确立了公司战略定位：“加强两大运营，夯实四大能力，实施六大战略，打造环渤海房地产龙头企业”的“6421”工程，即加强品牌运营与资本运营，以强势品牌力为主导，以高效执行力为基础，以持续创新力为发展，以提升风险控制力为保障，实施品牌文化战略、人力资本战略、技术创新战略、资本运营战略、流程再造战略和战略联盟战略，成为环渤海地区成长性最好、可持续发展、最具影响力的房地产开发龙头企业。
天房发展2011年主要拓展方向
2011年是国家实施“十二五”规划开局年，也是天房发展“品牌扩张年”。天津滨海新区开发、开放的大趋势，已形成公司跨越发展的强大引力和动力。天房发展在核心优质项目品牌基础上，打造以天房品牌为中轴的项目品牌伞，扩大品牌影响力；初步形成产品创新的试验性成果，为全面推广做好准备；继续开展多渠道融资，为实现资产规模翻番奠定基础；借助开展与其他企业的战略联盟，为外埠扩张做好项目与资源储备。
主要项目资料照片
（一）经济适用房
▲ 雅安里
该项目是坐落在环渤海经济圈内的汉沽河西老城综合开发改造项目，主要是根据滨海新区的整体规划，用于定向安置汉沽老城拆迁居民。规划总建筑面积85万m2，由高层、小高层构成。共规划设计九个组团，分别以花命名，即：杜鹃苑、丁香苑、紫荆苑、牡丹苑、翠菊苑、蔷薇苑、海棠苑、月桂苑、芙蓉苑，代表对汉沽区人民的诚挚祝福。一期于2010年7月入住。
▲ 天欣花园
该项目位于东丽区华明新家园3号地，是天津二十项“民心”工程之一。项目规划总建筑面积12.94万平米，容积率2.07，居住户数1806户，绿地率45%。全部采用小户型设计，套型建筑面积小于90平米，平均每户建筑面积70平米，响应了国家规划节地的思路。大面积集中采用太阳能项目，热水供应系统的应用充分体现了项目的节能和环保。
（二）限价商品房
▲ 天房雅韵
该项目是天津市政府2009年20项民心工程之一的限价商品房项目，天津市首批限价商品房之一，毗邻太阳城成熟居住区和空港产业区，紧邻地铁2号线、7号线，连接快速路，接壤滨海高新区、天津开发区西区，直达京津塘高速、天津火车站及天津滨海国际机场，联通京津两地。总建筑面积36万平方米，由高层和小高层合理排布组成，于2009年6月开盘销售。
▲ 新尚园
该项目坐落于津南区微山路延长线梨双公路南侧双港新家园内，总建筑面积17.63万m2，容积率1.46，共有住宅1885套。户型覆盖范围较广，有60多m2的一室户，85-95m2的两室户，130多m2的三室户。小区内住宅共44栋，全部为6层、11层、18层住宅，一层2-4户，共有机动车泊车位1389个，其中地上1013个，地下376个。
（三）商品房
▲ 美域兰庭
该项目坐落在津淄公路以西，王兰庄村珠江道规划线北侧，地理位置优越，紧邻2008奥运场馆，具有奥运升值属性，未来发展潜力巨大。周围已经建成住宅项目约20万m2，周边环境优雅，是别墅区、消闲区的理想选择。项目总占地面积约400余亩，公司还对王兰庄项目周边220多亩地块进行了统筹规划，使该项目总占地规模达到620多亩，拟规划建筑规模50万m2。
▲ 海景雅苑
海景雅苑坐落于海河开发六大节点之一的“水上运动世界”规划区内，极具时代感的外檐和绿化景观设计，使这一高档“亲水楼盘”成为海河岸边的一颗明珠。由9栋15－33层高层住宅、低层和裙房商业组成。社区风格完整统一，私密尺度静谧气派。依据"亲水、宜居、自然"的规划理念，最大化亲水住宅的特点，设置两条东西向的观海河景观的视觉通廊。形成"四轴一带"的主体规划结构。实现户户见景，给予居者最惬意的心情。
▲ 天津湾
海河开发是天津市经济发展和城市建设的重大战略举措，“天津湾”作为海河开发的六大节点之一，是打造海河“经济带、文化带、景观带”的重点工程。该项目总规划用地80.5公顷，规划新建、改建的地上建筑面积约80万平方米。都市级滨水休闲商务区（RBD）为城市功能定位。首次引进国际先进的豪布斯卡（HOPSCA）模式，集合购物中心、甲级写字楼、亲水住宅、滨水公寓、五星级酒店、精品商业街、天津湾公园七大业态，成就了天津湾集“生活”、“工作”、“休闲”、“购物”等为一体的国际化“一站式”生活圈，以着眼于打造世界级城市沙龙的规划视野，缔造天津国际休闲核心区。在2005年上海第二届中国城市地产展示交易博览会上，摘取“最具自然景观价值奖”。
▲ 翠海佳园
该项目位于东丽区成林道北侧，登州路与程新道交口，总建筑面积10.7万m2。南邻津滨大道，西接快速路，北面毗邻即将开通的地铁2号线，东面紧邻规划中的成林道——外环线立交桥，打通去往滨海国际机场和滨海新区的大动脉。26栋14层小高层，实现满铺地下室，户户赠送露台，精心打造城市生活新高度。
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仇保兴：
决策正确是发挥制度优势的前提
2010年11月26日，住房和城乡建设部副部长仇保兴表示，近年中国房地产市场尤其是住宅市场，价格波动前所未有，房地产调控压力和难度前所未有。此时，“决策正确”是发挥制度优势的前提。
2010年11月26日，中国城市科学研究会住房政策和市场调控研究专业委员会举行成立大会。
住房和城乡建设部副部长仇保兴出席会议并做了重要讲话。仇保兴指出，“决策正确”是发挥制度优势的前提，我国房地产市场调控十八般武艺都已经尝试了，成绩也来之不易，即使现在仍然存在一些问题，也是财富，也值得总结，这样才可以“避免在同一个坑里面两次跌倒”。
决策，可以选择性参照国外经验
“纵观全球，基本上可以说欧洲房地产市场在经济效益、社会效益和生态效益方面达到了较好的平衡。”
仇保兴首先分析了几个较为典型的国外住房改革发展模式：
美国模式：社会效益良好，美国的人均住房面积超过了80平方米，居较高水平；经济效益一般，由于金融延伸工具的过度影响，美国房地产市场价格波动比特别大，次贷危机显示，这种房价波动造成的后果会波及全世界，可见，房地产市场与金融挂钩应该建立在严格有效的监管机制之下；生态效益比较糟糕，很多经济条件较好的美国人会在郊区建造房子，每天开车到市内工作，平均一个美国人消耗的汽油量等于五个欧盟人或七个日本人，尽管，现在美国政府也想改变这种现状，但是短时间内没有办法让这些远在郊区居住的美国人回到城市中心来，所以，房地产领域造成的政策错误，后人是没有办法承担的，应该引起我们的重视。
日本模式：日本的房地产市场在社会效益和生态效益方面实现了良性运转。日本所推行的小户型住宅是一个成功的案例，日本作为一个发达国家，人均能源消耗量是所有发达国家最低的，比美国几乎低一半以上。但是，日本的房价是所有发达国家房价波动最激烈的，房价最高时候，日本的房价均价是美国的2.5倍，这种激烈波动不仅对日本本国，给全球的经济都会带来一定的影响。日本的发展经验是很值得我国借鉴的，日本与我国的东南沿海地区人多地少的情况很类似，研究日本房地产市场有借鉴意义。
拉美、南亚模式：过于强调经济效益，忽略生态效益和社会效益。这些国家和地区的房地产市场发展的特点是单方面依赖经济调控，忽略政策性调控，造成豪宅与贫民窟完全割裂的社会现状，例如，有的国家城市内70%的住宅都是贫民窟，贫民窟和豪宅分割，富人的豪宅非常的豪华，造成了这些国家的一些社会不公正现象，而且贫民窟的环境恶劣，生态效益无法保障。这就警示我们，房地产市场不同于其他，如果仅仅靠市场调节，社会效益的公平性就不能保障。
欧洲模式：欧洲地区房地产市场发展实现了相对较高的经济效益、社会效益和生态效益。例如，在房价方面，欧洲国家的房价波动相对比较小，我们发现国内很少有人愿意到欧洲去炒房。欧洲国家人均住房面积也相对比较合理，从住宅建设来讲，小户型占有相当大的比例，节能建筑相对较多。纵观全球，基本上可以说欧洲房地产市场在经济效益、社会效益和生态效益方面达到了较好的平衡，是我国研究住房政策可以参考的经验对象，而其他国家地区的经验我们也可以参考，尤其是一些失败的经验应该尽量避免。
住宅政策制定应继续关注房价问题
仇保兴分析说，现在中国房地产价格波动前所未有，房地产调控压力和难度前所未有。
仇保兴表示，全球金融危机后，我国商品房市场走势一会儿量价齐升，一会儿量价齐跌，起伏动荡。房价波动的危害很大：
首先，房价过快上涨容易引发资产泡沫，影响金融稳定和经济健康发展，住房者一旦出现负资产，还会影响社会稳定；
其次，房价脱离普通居民的承受能力，影响公平和稳定，影响城市居住空间的均衡分布——社会公平的主要标志之一就是城市居住空间的分布均衡，这就是拉美和南亚给我们教训；
第三，房价太高使购房者负担过重，影响国家、城市或区域的竞争力，容易使该城市或地区被边缘化；
另外，房价过快上涨导致投资、投机性需求旺盛，资金会大量涌向这个领域，其竞争能力就会退化，并对实体经济的资金需求产生挤出效应。例如，日本房价飞涨的年代，连买菜的小商小贩或者老太婆都把多年的积蓄拿到房地产市场炒房子，日本所有的大公司都去投资房地产，造成大量市场泡沫。
仇保兴分析说，现在中国房地产价格波动前所未有，房地产调控压力和难度前所未有。
控制房地产市场的难点总体表现在六方面：
第一个难题是城镇化发展使房地产刚性需求加大。中国城市化达到了50%，每年有1500万的农民要进城，城镇化进程加速就为住宅市场提供了刚性需求，所以调控难度非常大。
第二个难题是民间资本投资领域过窄，使大多资本只能到达房地产领域。
第三个难题是全球化的热钱涌动与人民币升值预期相结合。
第四个难题是房产持有环节税收制度缺失。“持有房产没有代价，没有房产税，这个问题就很明显地表现出我们分配制度上的缺失。”仇保兴说。
第五个难题是地方政府对土地财政的依赖，部分地区甚至达到了70%，推动使房价越来越高，土地价格也越高。而当前非正常现象是，某地土地价格越高，用于城市基础设施的钱就越多。
第六个难题是各地经济发展差距十分巨大。沿海城市房价暴涨，跟发达国家并驾齐驱，内地城市却基本上都是传统土建建设，用同一个调控办法，对全国效果是有限的。
房价调控要实现“两个协同”
“要保持房价稳定，中央和地方协同、各部门之间要协同对房地产的调控，并组合使用调控政策。”
仇保兴建议称，要保持房价稳定，需要中央和地方协同、各部门之间协同对房地产市场进行的调控，并组合使用调控政策；要给地方政府土地、金融、财税等方面的调控政策工具；要制作货币投放与房价波动的定量分析模型，给中央政府一个合理的模型预测；同时，要建立不同阶层混合居住的激励制度，避免城市居住区出现贫富分割等社会现象。
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宋春华：
研究住房政策，实施有效调控
原建设部副部长、中国建筑学会理事长宋春华发表演讲认为近期住房政策的研究重点应该集中在“十二五”规划，但一系列规划和设想不是凭空而来的，必须要有研究课题的支撑。
政策是在一定的时期为了实现预定的目标，完成既定的任务而制定的带有明确导向性的行为准则和措施。政策的设置和措施的制定，很重要一点就是要切合实际。对于房地产行业来讲，制定政策一定要清楚当下社会住房的现状、行业运行的特点、存在的焦点问题。
中国实施房地产市场调控的总目标是住有所居。但这个目标是一个逐渐递进的过程，不可能一蹴而就。
在中国城市科学研究会住房政策和市场调控研究专业委员会成立大会上，原建设部副部长、中国建筑学会理事长宋春华认为，近期住房政策的研究重点应该集中在“十二五”规划——“十二五”我国房地产行业重点要解决什么问题、实现什么目标、采取什么措施、应当有一个规划和设想，但一系列规划和设想不是凭空而来的，必须要有研究课题的支撑。
研究住房和房地产业发展现状
目前，我国的住房和房地产业发展迅速，这种迅速体现在规模、增值和销售额上，核心是销售额。宋春华列举了一组数字以说明当前房地产市场发展速度之快——2009年中国商品房的销售总量是8.6亿平方米，是1999年的6.6倍。
研究住房和房地产业发展现状，宋春华重点提到我国住宅商品化迅速推进，私有率和自有率都在提升，其中私有率比自有率还要高；市场秩序和房价是当前房地产市场调控的重点；住房保障体系特别是公共住房政策日渐清晰，主要包括廉租房和公共租赁住宅——经济适用房的去留问题仍然存疑；存量建筑不断提升，北京、上海、深圳等大城市二手房的交易量已经超过了增量住宅的交易量等。
在住宅产业技术方面，宋春华认为我国住宅产业化水平和集约程度与发达国家相比还有一定差距，应该重视生产方式的转变，重视住宅性能的提升；在进行改造的同时，大拆、大建时有发生，应该杜绝此类现象；老旧住房改造任务非常重，老街区老住宅的环境比较差，住房的品质很差，改造任务很艰巨。
“尽管，当前我国房地产行业存在以上系列问题，但是遇见问题的时候我们不能回避，这些都是‘十二五’规划中应该重点解决的问题。”宋春华说。
要加强宏观政策方面的研究
宋春华认为研究机构加强宏观政策方面的研究，为政府制定调控政策提供智力支持是非常有必要的，他认为研究的重点应该放在三个方面，即住房总量和标准问题、住房供应政策问题和住房生产问题。
第一，研究总量和标准平衡。政策制定要正确，首先要把握好总量平衡和住房标准。
近年我国住房总量平衡的问题谈的不多，人们更关心的是市场秩序问题和房价问题，其实总量问题是解决系列问题的大前提。
我们知道，住宅投资和建设量与一个国家的经济发展相关紧密，一般来讲，住宅投资大约会占到GDP的3~8%，我国现在处于上线，但是我国不可能永久的持续百分之八点几，随着经济的调控会慢慢恢复平衡。
宋春华说：“一般来讲，人均GDP处于3000美元左右的时候，要重点解决的是每户一套房的问题，而到了5000美元左右，可能要解决每人一间房的问题”，我国目前的GDP水平处于3000美元左右，所以目前重点还是在如何实现每户一套自有房。
关于“住房标准问题”，宋春华认为当前工作重点应该集中在户型标准。目前，我国商品房市场的大户型趋势仍然没有得到根本的控制，需要政府进一步引导市场。我国是一个发展中国家，建设小康社会，我们不仅要研究如何满足当前的居住需求，同时还要研究如何有长远的适应性，选择一个最佳的户型作为我国的主体户型非常有必要，一定要关注户型越来越大的问题。宋春华建议认真研究日本是怎样控制户型的。
宋春华特别提到，我国“九五”规划和“十五”规划都有关于住房标准的内容，但很可惜“十一五”规划没有制定明确的标准，他建议“十二五”规划将住房标准纳入其中，否则房子越建越大，总量越来越多，市场难以实现稳定平衡。
第二，研究住房供应政策。住房供应政策要符合我们的国情，我国住房供应政策主要包涵三个方面：商品房政策、保障房政策、以及“夹心层”住房政策。
在这三种住房供应政策中，宋春华特别关注如何解决夹心层的住房问题，他认为许多地方政府解决夹心层住房都采取了“切一刀”的方式，但是，只要切一刀肯定又有一个夹心层产生，宋春华认为还是要更多的运用市场化的办法，通过制度创新去解决夹心层的问题，不要把简单的问题复杂化。
宋春华讲的“不要把简单的问题复杂化”是指，目前我国有经济适应房、限价房、廉租房等等一系列类型，但是类型越多越容易滋生腐败，一定要警惕。
第三，住房生产的问题。房地产业内常说“开发商要提供给社会一种好的产品，为老百姓建造好的房子”，所谓好的房子简言之就是性能好、价格又便宜。
要为百姓建造好房子，就要推进我国的住宅产业现代化，研究怎么样的提高住房建造效率、降低住房建造成本，这是最根本的解决方法，所以也应该是研究机构重点研究的方面。
加强住房技术政策的研究
“国务院72号文已经出台多年，住宅产业现代化在我国也取得了一定的成绩，现在我国住宅产业建设已经走到了一个转型期，从粗放型生产转向集约型生产。”宋春华说。
“十二五”规划期间应该着重研究如何进一步提高住宅产业化的水平，尤其是如何提高全装修的水平，如果一个现代化的产业生产的全部是半成品，这是非常不可思议的。全装修应该提到更高的层次来看，而不仅仅是浪费一点儿材料和扰民，要认识到如果房屋设计的安全性能是100年，但是在野蛮装修过程中破坏房子的结构，就没有办法抗击地震，将造成严重的安全隐患。
其次，要研究住宅的长命和全寿命。长寿命指住宅结构安全使用期，全寿命指住宅的安全使用性能是否得到了充分利用。宋春华提出一个问题，关于住宅使用寿命的相关规范要不要修订？目前，即使住宅支撑体能够达到全寿命，延长管线（部品设备）也很难达到全寿命，很多时候人们因为填充体要改造就把整栋房子拆掉了，这是巨大的浪费，所以应该研究如何将支撑体和填充体分离，研究CSI体系，希望“十二五”期间我国在新型住宅结构方面能够实现突破。
再次，宋春华讲到要持续研究住宅（建筑）的节能、省地、环保等性能。我国政府提出了“到2020年二氧化碳的排放量要比2005年再降低40% 45%“的目标，达到这个减排目标，建筑节能占很大比重。当前，要研究的重点应该放在两方面：第一，如何提高建筑节能标准；第二，如何把低成本、实用性强的技术应用于实践。关于如何将低成本、实用性强的技术在实践中推广，宋春华认为上海世博会给国人带来很多启发，建议后世博时代认真研究世博会留下的知识财富。
最后，宋春华特别强调要研究住宅产品的性能问题，他说当前住宅称谓五花八门，老百姓不知道到底应该买绿色住宅、还是买低碳住宅、还是买智能住宅，需要政府为开发产品提供一个权威的性能认定；要研究旧房改造问题，重点放在三方面，节能减排、改善居住舒适度、改善建筑环境；要研究政策扶持方向及力度，财政、金融、税收、价格、土地、规划等系列政策都应该有明显的导向性，“重点扶持什么”一定要明确。宋春华建议政策扶持要着重放在保障房建设、中小户型、低碳技术开发使用、老旧房屋的更新改造、高性能住宅的建造等方面。
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中国房地产期刊大会
在重庆召开
12月8日，由中国房地产业协会主办，重庆市房地产业协会承办的“2010年中国房地产期刊大会”在重庆召开，会议开始播放了以往四届期刊大会短片，中国房协副秘书长何琦介绍了出席与会的领导和嘉宾并致开幕辞，重庆市国土房管局副局长黄强致欢迎辞。
全国政协常委、政协人口资源环境委员会副主任、中国房地产业协会会长、中国房地产研究会会长刘志峰出席，并做了“把握大局，围绕正确的舆论导向，做好房地产宣传和期刊报道工作”的重要发言，指出在宣传报道过程中，要树立“服务政府有作为，服务行业有推动，服务会员上水平”的思想，紧紧把握政策方向，加快转变服务方式。刘志峰会长还对行业期刊提出三点期望：一是要从大局出发办好期刊，牢记责任和义务，形成有利于房地产市场平稳健康发展的舆论氛围；二是要在转型变革中办好期刊，形成宣传方面的凝聚力；三是要在不断学习思考中办好期刊，提高专业素养；他还强调，文化传播、信息传播也要有创新、有融合，加强网络技术和传统期刊的对接。
中国房协秘书长苗乐如作了题为“准确把握舆论导向，促进行业健康发展”的报告。他强调，首先，行业期刊要正确把握舆论导向，加大宣传国家对房地产的宏观调控政策力度，实事求是，把握规律，科学发展，促进行业健康发展。其次，行业期刊要联合起来，搭建一个交流互通的平台，在办刊经验、人员培训、参观学习、区域活动等方面都可以联合起来，做到互通有无，联合共赢，形成媒介凝聚的影响力。
住房和城乡建设部办公厅信息宣传处处长毕建玲作了“如何正确把握房地产期刊舆论导向”的专题演讲，她阐述了新闻舆论的源头，尤其是面对突发事件，如何进行媒体报道，作为期刊怎样把握正确的舆论导向，坚持实事求是、尤其是对事实真实性的核准，特别是做好与当事人的沟通，以人为本，真善美是其本质。媒介人要爱岗敬业，除了有良好的沟通能力和写作能力外，尤其要能吃苦耐劳。要廉洁奉公，坚持公正、公开、公平的原则，养成良好的职业道德操守。
随后，中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱向与会人员介绍了中房网建设的初衷、架构、战略发展前景，希望中房网成为同各地房协、各地期刊进行合作发展的平台。
下午，重庆市房地产业协会莫元春会长介绍了《重庆房地产》的经营管理经验。上海《租售情报》社长卢根群在题为“迎接数字化的挑战”的演讲中说，媒体由内容为王转变为服务为王，一是运用现代化技术手段实现立体化服务；二是建立现代化管理服务团队。北京楼市传媒董事长蔡鸿岩认为，在关注行业不断变化的同时，媒体运营要一方面开发更多的子刊，另一方面为高端项目整合高端人群，比如和奢侈品结合，还有就是整合投资客。
《万科周刊》高级专业经理杨蓓谈到企业期刊文化，《东南置业》社长陈烙谈了把握政策方向，《大连房地产》总编张燕讲到尚品风格与专题运作，《潍坊房地》总编吴维玲谈二三线城市专业期刊定位，成都《居周刊》执行总编伏勋荣讲顺应新形势，山西省房协副秘书长田峰介绍如何为政府招商引资。
在会议互动论坛部分，大连开发协会执行会长杨冠军、中房信联席执行总裁丁祖昱、山东省房协副会长金正军、南通房协副会长汪均、《城市开发》总编赵富林、《中国房地信息》总编田勇、亚太交流合作与基金会李景秋、《成都楼市》总监郭名鸿、《中国地产》总编韩煦、中房网主编黄炜炜共同探讨了：企业办期刊如何为营造企业及产品品牌发挥引导作用，协会办刊怎样发挥社会资源优势，更好地为行业、企业尤其会员单位服务，如何在现有条件下，促进期刊发展，市场化运作的房地产期刊怎样把控正确的宣传政策方向扩大影响，如何正面引导市场消费，如何整合资源促进内刊发展，自身服务行业的体会介绍等问题。
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编者按
社科院近日发布住房绿皮书《中国住房发展报告（2010-2011）》，绿皮书建议，2011年住房市场调控主要任务应是扩大住房投资，增加住房供给，抑制投机需求，满足消费需求，扩大保障需求。绿皮书预测，2011年我国房地产的总体判断是市场继续调整，房地产价格稳中有降，市场还有小幅波动。
可见，调控风暴来临，每一次调控都会对行业及企业的发展带来不小的影响，那么房地产市场处在这种长期调控阶段，企业应如何应对？
调控下，品牌房企的生存之术
“史上最严厉的房地产调控年”接近尾声，中国地产界却迎来首个千亿房企，万科12月1日销售额达到1000.6亿元，这也是全球房地产企业的“老大”。下一个千亿房企会是谁？保利、中海、恒大还是万达？
在中国这个世界上最大的消费市场，一切皆有可能。回顾过去，展望未来，盘点2010年中国品牌房企的成绩单是值得让人欣慰的。独特的战略战术或许能让我们想明白些什么……
万科：快进快出
2010年12月1日是一个可以铭记的日子，万科完成了期盼已久的千亿目标。王石近期表示，未来4年，万科的复合增长率保守预计在20%，到2014年万科的营业收入将恰好过2000亿元，如增长率达25%就是2400亿元，2020年万科规模或将超过3000亿元。
战胜法宝：从2008年以来，万科就开始为打造更大规模之后的管理平台而努力。万科当前的经营重点，是通过“均好中提效”，实现有质量的增长。
有质量增长，有4个关键衡量指标：增长、客户、回报和创新。增长方面，我们更看重回报率支持的内生式增长；客户方面，最重要的是提升产品、服务的性价比；回报方面，经营应该以股东回报为核心，并将股东回报与团队回报统一起来；创新方面，现有业务要创新以提升竞争力，绿色产品、绿色经营等方面也要创新以迎接未来。
均好中提效，有三大策略：主流定位、快速周转和战略纵深。主流定位，就是面向自住购房者，中小户型为主；快速周转，就是不囤地、不捂盘，快速开发，快速销售；战略纵深，就是谨慎投资，分散风险，不当地王。
专家支招：对开发商而言，要在短期内缓解资金紧张的状况，最好的方法是认清市场形势，重新定价，加大降价促销力度，加快回笼资金。这可能也是眼下唯一的方法。
绿城：效仿代建
虽说绿城集团10月份有好几个新盘开盘，但从前8个月的销售额来看，要赶超万科，貌似要下狠功夫。9月底，绿城集团常务副董事长寿柏年在杭州宣布成立绿城房产建设管理有限公司时，业内一片哗然。“绿建”的成立，或是绿城寻求突围的一道新招。绿城决定“不出钱，不出地”，用“代建”的方式，规避和突破自身资金以及土地方面瓶颈。绿城的代建模式有三种，其中一种是与外部资本对接，通过成立平台公司募集资金。绿城负责开发建设，并与投资方共享收益。
战胜法宝：对于与外部资本对接模式，绿城表示，绿城主要是参与和发起成立基金，拓展融资渠道。这被认为是绿城与资金对接的一个方式，如果在“绿建”的大池子里面，既有合作方提供的代建项目，又有希望进入房地产投资的基金，“绿建”这个代建公司生意才会做好。否则，单纯拿钱去做代建，绿城本身紧绷的现金流不能支撑。
专家支招：绿城需要作出一个可能性的合作模式，要对合作方进行一系列的调研，包括资金状况，就像是风投找项目搞调研一样。
龙湖：稳中求进
今年调控不断，楼市销售普遍不乐观，但龙湖依然例外。继龙湖集团公布截止10月份完成全年销售目标过95%后，近日，龙湖在重庆率先公布已提前完成全年销售任务--70亿！这是重庆龙湖首次突破70亿，超出去年全年销售过10亿。
战胜法宝：尽管下半年加大推盘量，但无论在融资还是拿地上，龙湖始终保持谨慎态度，稳中求进。在拿地策略上，龙湖地产董事长吴亚军坦言，其一看地块够不够便宜；其二企业的负债率能否支撑；其三土地的支付款是不是要求快或者高。除了拿地，在区域拓展上，龙湖也开始转向稳中求进，2009年，龙湖上市前后，共进入了无锡、常州、杭州、青岛等五个城市，然而，今年以来，龙湖仅拓展了一个新城市——大连。
专家支招：调控持续的情境下，企业更应谨慎发展，稳字当先。企业在发展中确实需要资金，但是另一方面也要考虑公司安全。
合生创展:做精不做量
8月27日，合生创展集团有限公司公布2010年半年度经营业绩，增长近50%的每股盈利仍是凸显合生创展卓越经营能力的最大亮点，稳步增长的营业额则与合生创展一贯追求的稳健增长目标保持了高度一致。一如既往的稳健，是合生创展财报的最大特点。而这一特点背后，是合生创展18年来孜孜遵循的商业准则，不盲目追求扩张，不迷信速度和规模，坚持精耕细作的高品质地产战略，以强大扎实的盈利能力保证单位面积产出的最大化，最终确保投资者收益和公司稳健成长的双赢。
战胜法宝：2009年是合生创展关键性的一年，公司在这一年明确了发展“高品质地产”的业务主线，带动高品质地产板块全面发展。2010年则是住宅、商业两大业务主线均衡发展，高品质地产战略的深化年，也是经营思路转化不断落实的关键时期。合生创展集团行政总裁、执行董事薛虎表示，合生创展将会坚持巩固与开拓两大主线，一方面，巩固目前良好的经营态势，并继续加大营销力度，随时对新的市场形势作出及时恰当的灵活应对措施，坚持给市场展示合生创展高品质地产最优异的产品和服务；另一方面，在公司从“量”到“精”的思路开拓高品质地产的研发与创新，并在战略理性的基础上不断寻找适合打造高品质地产的地块。
专家支招：随着地产行业的不断发展和洗牌，地产公司间的差别化生存已经今非昔比。一部分公司以快速生产、货如轮转的模式求得资金快速回笼，不断扩大自身规模，实现规模化生存；而另一部分公司则更注重产品的精雕细琢，依靠高附加值赢得市场份额。然而所有地产公司都不能回避的是，单一的大规模开发、提供纯产品的模式不再享有优势，房地产开发从产品到生活模式的转变势在必行。
恒大：深耕二三线
成功上市后，恒大业绩“突飞猛进”，实现了跨越式增长。上半年，该公司营业额由去年同期的16.4亿元（人民币）飙升至203亿元，增长幅度超过了11倍；净利润则由去年同期的5.2亿元增长至25亿元，同比增长幅度超过了3.8倍。
战胜法宝：除了上市后，实施标准化管理给恒大带来可观的收入外，实际上，在暴风雨式的调控来袭后，恒大率先举起降价大旗，是其上半年业绩一路飘红的又一动力。
此外，在“短平快”策略的牵引下，恒大近年来在二三线城市激进“跑马圈地”，以其他房企难以企及的周转速度，将大把资金收入囊中。然而，惊人的周转速度，亦为恒大的资金周转能力提出了新的考验。
在业绩发布会上，恒大集团董事局主席许家印坦诚，目前恒大没有在一线城市拿地的计划。今年上半年，恒大新增的26幅土地中，基本都位于二三线城市。许家印透露：“恒大从2004年开始超前进入了全国的二三线城市，说明恒大赢在战略，土地的成本比较低。目前，恒大在全国进入的省会城市数量最多，上半年达到了24个省会城市。”
专家支招：“短平快”的开发策略在短期内可以使公司实现爆发式增长，但也为公司的现金流、融资能力及原材料需求提出了更高的要求，一旦一个方面出现问题，后果将不堪设想，因此，这样的风险比“稳健性”的房企更高。
万达：“速度”扩张
海西战略提升，万达以前瞻性的眼光布局福建。两年六项目，五城六广场，万达速度迅速占据福州、厦门、漳州、泉州、宁德等福建经济较发达城市。2010年万达正以“万达速度”扩张全国商业、旅游地产。根据万达集团的规划，今年全国有15个万达广场和7个五星级酒店开业，明年将会有17个万达广场和12个五星级酒店开业。到了2012年，万达广场第三代店将达70个以上，五星级酒店开业40个以上。
战胜法宝：在万达集团商业突围的“指导性意义”中，越来越多的发展商已经开始涉足商业地产，这似乎为万达带来了更多的竞争者。“我们相对于其他竞争者，最大的优势还是在于营运。”万达董事长王健林说，经营类的商业项目，重要的不是项目建设，而在于经营。“我们已经运作了十年，积累了1000多个商业客户，这是其他开发商无法比拟的优势所在。”在万达，已经研发出规范化的管理模块、信息系统和电子监控系统，能够对商业动线的人流走向进行翔实分析，“这就是竞争力。”
专家支招：万达的核心竞争力，在于商业资源、营运管理和执行力三方面。而在这之中，最为核心的，就是万达长达十年商业经验积累下来的商业规范化管理模块。
中海地产：打造核心竞争力
中国海外发展有限公司发布的10月月报称，当月公司共实现房地产销售额72.4亿港元(61.54亿人民币)及销售面积60.9万平方米，同比分别增长79.9%和71.6%。
1至11月份，中海累计实现房地产销售额587.2亿港元，同比增长30.5%，累计实现销售面积470.7万平方米，同比增长3%，并已完成全年销售面积目标480万平方米的98%。10月份中海地产并没有新增土地，其目前总的土地储备约3504万平方米，主要集中在珠三角、长三角和环渤海地区，可满足45年的开发规模需要。
战胜法宝：中海是房地产业界的老牌劲旅，这个1979年成立于香港的国有企业，最初以工程项目承包商的面貌出现，1998年后将房地产开发业务重心从香港向内地中心城市转移，目前内地市场的房地产投资比例已经超过90%，业务遍及北京、上海、广州、深圳、成都、西安等30多个城市，并在三年前便已经入选香港恒生指数成分股。
专家支招：稳健成熟的运营策略、低调谦逊的行事作风以及对产品质量的精益求精，使得中海地产在业界树立起了“工科中海”的品牌形象，令消费者印象深刻。
保利地产：两条腿走路
成都楼市销售冠军多年没变，主城区销售冠军企业的业绩也从未突破50亿元，但保利地产一举改变了这种市场格局。而且，它仅用了三年时间，其模式足以引起行业深思。
据不完全统计，截至目前，全国排名前100强的开发商，已有超过八成布局成都。保利地产能够在上市公司和专业地产巨头云集的成都楼市，短短三年时间成为新的行业领袖企业，或与其作为央企的社会责任意识有关。
不仅是2010年，保利地产进入成都三年以来，所有的承诺都会超预期的兑现，如今年八盘齐开的战略布局，譬如保利地产承诺为成都打造接轨国际大都市的商务平台，320米高的保利国际广场、占地3万亩的石像湖国际乡村度假俱乐部就已启动……经过三年的“蜜月期”后，成都人开始理解了保利地产的城市发展理念：以央企的实力和责任，见证乃至主导区域发展，进而从各个方面影响城市发展。
战胜法宝：房地产调控开始前后，部分以住宅建设为主的房企也纷纷涉足商业地产，保利地产也不甘落后，坚定发展商业地产。上半年，保利的商业地产经营稳步提升，经营面积约55万平方米，实现经营收入约2亿元。4月10日佛山保利洲际酒店正式开业，成为洲际品牌首家开业三个月即实现了正现金流的酒店。
专家支招：房地产企业上规模以后，肯定需要住宅和商业地产两条腿走路。通过商业地产的运营提升公司的现金流和升值前景。保利地产在公告中也表示，将稳步加大商业地产投资，增加持续性经营收入占公司营业收入的比重；开拓旅游地产、养老地产和城市综合运营等业务，增加新的盈利增长点。
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回眸 2010 房企制胜秘籍
2010年一季度，中国房地产市场延续了2009年量价齐升的势头，部分城市更是出现了房价快速上涨的情况。
据英国莱坊房地产经纪公司发布的研究报告称，2010年第一季度中国内地主要城市房地产价格大涨68%，涨幅几乎是世界其它国家和地区的两倍，成为全球房地产热度最高的市场。为了抑制飙涨的房价，促进房地产市场健康平稳发展，国家加大了房地产市场调控力度，持续密集地出台了一系列宏观调控政策，从土地、信贷、税收、保障房建设等方面多管齐下调控市场。尽管市场处于严厉调控期，但是很多企业在年底依然捷报频传，笔者认为该类企业主要有以下制胜之道，即充足的推盘量、精准的产品定位、高产品性价比和良好的资金状况。现将其中部分典型代表的战略特点总结一二，和读者共同分享。
2010市场宏观背景分析
受调控政策影响，4月下旬开始，房地产市场出现成交量明显下滑、成交价格开始下跌的情况。截至11月底，2010年全国房地产开发投资完成4.27万亿元，同比增长37%；新开工和竣工面积分别为14.51亿平方米和4.85亿平方米，同比增长49%和10%；商品房销售面积为8.25亿平方米，同比增长10%；商品房销售额为4.23万亿元，同比增长18%。虽然各项指标均在增长，但除房地产开发投资和新开工面积外，其它指标增长速度明显放缓，如商品房销售面积和销售额增速远低于去年同期的53%和87%。
自2003年以来，国家对房地产市场的调控已经成了常态，但调控政策像2010年出台如此密集的情况还较为鲜见，从1月7日的“国十一条”、4月10日的“国十条”，到9月29日的“国五条”，三轮调控一轮比一轮严厉。虽然调控政策接踵而至，但大部分行业精英在险象环生的市场中依然表现非凡，在频频斩获多块土地的同时，销售业绩也捷报频传，销售面积和销售收入增长速度远超于全国平均增长速度，万科和保利就是其中的典型。由于企业内部多种因素影响，在年初市场行情火爆时，万科和保利销售情况均表现一般，一季度销售面积和销售额增速均低于全国平均水平；自各项宏观调控政策密集出台后，全国商品房销售状况迅速逆转，销售面积同比增长速度由4月份的28%转变为5月份的-3%，而万科和保利的销售状况则没有因调控高压而受影响，自下半年以来销售增速基本保持上涨趋势，尤其是近三个月，涨幅均达到18%以上。万科、保利和全国商品房2010年4月份以来月度销售面积同比增长情况如图1所示。
旺销企业的制胜秘籍
万科、保利等企业为什么能够逆势飘红，在国家政策对房地产市场的重重打压下仍然能够取得如此非凡的销售业绩呢？
充足的推盘量是企业在调控市场旺销的前提条件。
“巧妇难为无米之炊”，如果企业房源有限，没有足够的库存量，即便在行情火热的市场中也不可能取得良好的销售业绩。因此，充足的推盘量是房地产开发企业逆市旺销的前提条件。万科和保利2010年1 5月份销售低迷，累计销售面积增速分别为-17%和9%，远低于全国商品房累计销售面积增速23%的水平，很大程度上缘于企业库存量不足，以至一季度未能实现理想的销售业绩。截至11月底，2010年全国商品房累计销售面积增速为10%，而万科和保利地产的增速分别为33%和29%，均达到了全国增速的三倍左右，这与两家公司下半年以来推盘量的增加有着紧密关联。
精准的产品定位是企业在调控市场旺销的坚实根基。
产品定位，就是要在目标顾客的心目中为产品创造一定的特色，赋予一定的形象，以适应顾客一定的需要和偏好。房地产项目产品定位，是项目拓展阶段就已经开始的一场攻坚战，如果定位精准，战役就成功了一半。对调控市场依然保持热销的产品来说，除了满足基本的定位要求外，还要满足调控高压这一特定条件下的某些定位要求，如房型紧凑、装修简约等特点。万科由于产品定位以自住性为主，小户型产品和装修房占比高，产品特色明显，因此能在2010年免受调控政策影响，销售状况自6月份以来均优于去年同期，尤其是“金九银十”两个月，销售面积同比增速分别达到112%和115%。截至11月底，万科累计实现销售面积829万平方米，销售金额998亿元。
高产品性价比是企业在调控市场旺销的重要砝码。
在房地产市场中，性价比是客户最关注的因素之一。在重重调控政策的笼罩下，顾客是精明的，欲使其果断决策签约买房，房地产公司必须要能提供高性价比的产品。众所周知，品质越高的产品其成本也高，因此售价也会更高。如何才能以相对较低的价格给顾客提供高品质的房子呢？房地产公司一般可以通过提升原材料采购的侃价能力和管理效益来实现产品的高性价比。迈克尔波特在五力模型中列举了很多影响侃价能力的因素，对房地产公司而言，通过扩大企业规模增加采购量是提升侃价能力的基本方法。万科和保利的销售规模足以使其获取原材料采购上的优势。在管理效益的提升上，万科和保利在保持国内行业领先水平的同时，也一直在不断提升。万科通过“产业化”思维，以造汽车的方式造房子，通过设计标准化、生产过程工厂化、现场的装配化和产业链的整合，在提升产品品质的同时，降低了产品的成本。保利的管理模式也在逐渐从二级管理转向三级管理，在公司规模不断扩大的情况下，管理效益也在大幅度改进。
良好的资金状况是企业在调控市场旺销的有力保障。
企业要在调控市场中长时间保持热销，其资金链必须保持通畅，以使项目都能按照预期进度开展，并能顺利获取预售许可证，保证推盘节奏不乱。房地产公司除了工程款支付外，另一个资金流出的重要关口即土地出让金的支付。因此，企业拿地策略对企业的资金链有着举足轻重的影响。在逆市中，企业一般要采取谨慎投资和快速开发等策略，严格控制拿地风险和加快资金周转，才能实现良好的资金状况。万科多年来一直坚持“宁可错过，绝不拿错”的谨慎投资策略，发挥战略纵深优势，控制拿地风险。2010年1 10月份新增项目万科权益规划建筑面积合计1509万平方米，新增项目平均楼面地价在2400元左右，保持在较低水平。因此万科在2010年资金状况良好，为其实现逆市旺销提供了强有力的保障。保利的投资策略相对万科来说较为激进，但依然是谨慎的，并且由于其背景优势，资金状况也能很好地支撑企业的运营。
作者 上海攀成德企业管理顾问有限公司顾问
编辑 殷晶晶
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解读标杆企业
寻找战略出口
2010年全年国内房地产项目销售增长放缓，市场始终笼罩在调控压力之下。然而，许多标杆房企却在低迷的市场中提前完成了年度销售目标，销售额增幅达到25%，跑赢全国大市。本文将对这些企业在逆市中取得胜利的原因分析一二，给其它企业作为借鉴。
品牌优势助增市场份额
由于在市场调整期，投资型需求纷纷离场观望，刚性自住需求成为市场主力。这类用户在购买住房时更为谨慎，注重性价比，知名开发商多年积累的品牌优势在此时得以凸显。因而市场低迷期，知名房企往往能从其它竞争对手中抢夺更多的市场份额。
据中原调研，今年7月，8大主要城市销量前5位的楼盘中，标杆房企的项目占65%。同样的经历在2008年全国楼市低谷期也曾出现，以万科为代表的10家标杆房企在全国市场销量下跌的情况下，市场份额反而从2007年的6.1%上升到7.9%。预计到2010年底，10家标杆房企占全国住宅市场的份额（按销售金额计）将比去年上升1.3个百分点，达到9.45%。
合理城市布局助长成交量
随着二三线城市房地产市场的崛起，标杆房企的销售中心也从一线城市逐步转向二线城市。由于一线城市及部分发展较快的二线城市房价上涨过快，投资型、改善型需求比重大，因而在今年的两轮调控下，市场受影响程度明显高于自住需求主导的二三线城市。标杆房企的不同城市布局策略也影响着各自在销售市场的表现。
本文将目前十家标杆房企已进入城市分成四类：一线城市、二线发展较快城市、二线发展中城市和三线城市。据中原行业监测系统、中原集团研究中心监测数据显示，近3年来，二线城市占十家标杆房企的总销量比重稳步增加。尤其是二线城市中的发展中城市（简称“二线2”），从2008年的29%增长至2010年的42%。而二线城市中经济发展较快的城市则保持稳定增长，占标杆房企总销量的比例维持在30%左右。
2010年4月新政后，主要城市新房市场成交量在5至7月间跌至低谷，但标杆房企中仍有数家取得了高于2009年市场高峰期水平的销售佳绩。这些表现良好的开发商或是采用了一二三线城市平衡发展的策略，如万科、保利；或是采用了重点发展二线发展中城市的布局策略，如中海、雅居乐。这样的城市布局，有效地抵御了市场风险，帮助开发商在市场低迷期跑赢大市（见表1所示）。
9月份，全国房地产市场再度回暖，量价齐升。虽然9月底“二次调控”接踵而至，但9至11月各地的成交量均明显好于4月新政后的低迷期。到年底时，十家标杆房企销售表现有了显著提高。这一方面得益于整体市场的好转，另一方面，开发商也适时调整供应节奏及销量城市分布。
由于整体市场的回暖，尤其是一线城市成交量的回升，年末各标杆房企的销售分布也较上半年市场低谷期有所变化。截至11月底的数据显示，销售市场表现良好的房企，在城市布局上也不局限于上半年仅有“平衡发展”和“专注二线2”两种，其他的如专注一线的招商地产、从一线转向二线2的复地以及从一线转向二线1的富力等均取得了好于上半年的销售业绩（见表2所示）。
然而，虽然整体市场回暖，但依然有两家标杆房企的销量未能超过去年水平，而这两家公司今年的销售重心均是受调控影响明显的二线发达城市（即二线1）。由此可见，随着不同城市间房地产市场的差异化发展，对全国布局的开发商而言，城市布局是否合理将显著的影响其市场表现。
精准产品定位促进稳定发展
根据中原调研，今年7月，8大主要城市销量前5位的楼盘中主要为中小户型、低总价、面向自主用户的产品。由于调控后市场上投资、改善型需求减少，自住需求成为市场主力，因此中低价位产品畅销。据万科披露，今年5至7月市场低谷期，其小户型的销售超过60%。7月以后，随着市场回升，大户型销售比重有所上升，但全年144平方米以下的普通住宅销量占万科总销量将近90%。
从历史经验看，在市场高峰期，自住、投资性需求膨胀，推动量价齐升，因而高中低端各类产品均能取得良好的销售业绩。由于高端产品利润丰厚，豪宅开发商通常能获得高速发展。2009年全国楼市一片繁荣，标杆房企中定位高端的绿城销售额大幅增长至500亿以上，在十家标杆房企中位列第二，仅次于行业龙头万科。
而在市场低谷期，由于投资需求离场，自住需求成为需求主力。因此中低端产品销量较为稳定，而高端产品受影响明显。今年5至7月市场低迷期，以中端产品为主的万科、保利等房企表现明显优于市场平均水平，而主攻高端市场的绿城则表现不佳，增长率低于标杆房企平均水平。
融资、定位、布局三管齐下 力拓2011新市场
2011年，全国房地产市场难以再现2009、2007年的高速增长，自住需求将成为支撑市场的主力。
融资受限，企业自身成长能力成关键。2010年初，融资渠道的收紧成为市场调控的首选措施，开发贷款、股市增发全面收紧，到年末信托融资等新型融资渠道也受到严格限制，可供开发商利用的融资渠道日益收窄。而开发企业的另一主要资金来源——预售款收入也面临资金监管的限制。在此环境下，企业唯有依赖自身成长能力，依靠缩短生产销售周期，加快资金周转，方能维持企业的长期发展。
产品定位，大众产品需求稳定。宏观调控的目的是维持市场的健康发展，防止泡沫产生。在此环境下，大众住宅，即符合自住需求的中低端产品将受到市场欢迎，需求量可保持平稳增长；而高端产品则易受政策环境的不确定因素影响，风险相对较大。对于开发商而言，在产品组合中保持较高比例的中低端自住类型，则容易取得稳定的销售业绩。
城市布局，二线城市前景看好。从行业发展方向看，标杆房企销售重心从一线城市转向二三线城市的趋势已经形成。二线城市，尤其是二线城市中的发展中城市将成为未来全国布局开发商销量的主要来源。
前文已分析了城市布局对开发商在不同市场环境下销售业绩的影响。各房企目前土地储备的城市分布，无疑将对其未来市场的表现产生显著的影响。
目前，十家标杆房企整体土地储备符合市场发展的大趋势，根据中原行业监测系统、中原集团研究中心监测数据显示，二线发展中城市土地储备比例最高，二线1、一线城市比重依次递减。因此，即便未来仍有调控风险，但二线城市稳定的增长，依然可保证标杆房企取得可持续的销售增长。
作者单位 中原集团研究中心
编辑 殷晶晶
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关于房产税的那些争论
今年以来关于房产税的动态
4月8日，上海房管局网站：“有关部门正在进行房产税开征研究是完全正常的，但具体征收经国家层面决定”；4月17日，“国十条”明确要求：“发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”；5月4日，国务院法制办金融司副司长季怀银：“开征住房保有环节的税收，早开征比晚开征好”；5月13日，上海市住房保障和房屋管理局负责人表示：“上海对住房持有环节的房产税如何征收、如何让征收房产税具有可操作性等目前还在研究”；5月14日，上海副市长屠光绍：“上海市房产税出台相关工作正在进行中”；5月17日，国家税务总局新闻发言人牛新文：“按照现行的规定，税收立法权在中央，地方政府没有权力出台新税种”；5月22日，国家发改委产业研究所所长助理黄汉权说“三年之内免谈房产税”；5月24日，国家发改委通过新华社对外表示：“黄汉权讲话不代表发改委的立场，内容严重失实，造成极为恶劣的影响”；5月27日，上海房地产交易中心主任表示：“上海住房保有税将作为试点近期出台”；5月31日，国家发改委公布《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》称：“逐步推进房产税改革”；8月12日，中房协副会长朱中一在海南博鳌透露，中房协已多次“上书”国务院，建议暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策。12月6日有消息称，上海、重庆的房产税试点将于明年初推出，且重庆方案针对别墅等高档房征收，上海方案针对普通住房征收。
上述已经发生的有关房地产的动态表明，在国家相关主管部门内部，在是否颁布房产税的问题上存在争议；上海市原计划在5、6月份推行出台的房产税实施细则被延迟，但仍在选择合适的外部条件和实施时机。
支持房产税的主要观点
利于遏制过快增长的房价。通过房产税的征收，增加商品房屋持有人的持有成本，促使供求关系相对平衡，从而使房价回归到一个合理水平。
可以替代土地财政。土地出让金事实上成为地方政府的第二财政、税外收入。对土地出让金的追求成为地方政府发展经济、改变城市面貌、转变经济结构的动力和引擎，导致了由地价抬升导致的房价抬升。希望通过房产税逐步消弱土地出让金的作用。
现行的房地产税收主要集中在流通环节，而在房地产保有环节留存空白，从而使得税收体系不完整，发挥的作用不全面。社会需要通过房地产税收体系的调整改革，实现国民收入和国民财产的再次调整。
能够遏制投资投机行为和社会财富的分配不公。房屋不动产财富大量进入城镇居民家庭，使我国老百姓家庭财富的结构发生了重大变化。但在这个过程中马太效应显现。对商品房屋的追逐引发投资投机效果。
挤压房地产投资投机资金从房地产领域流向实体经济。社会资金过度流向房地产领域，导致房地产产业丧失了住房社会公共产品的属性，更不利于将我国有限的社会资源主要集中于实体经济的投资和发展。
反对房产税的主要观点
房产税的核心是借助其外衣行物业税之实。我国实行的是土地国家所有制和集体所有制，这和西方国家在土地私有制的基础上征收房产物业税还是有很大差别的。中国老百姓购买城镇商品住宅，是一次性缴纳了数十年的土地使用费的。房屋购买的套数多、品质高、地段好和价格高，相应缴纳的土地使用费也高。反之，也少。费税的调节作用已经存在。
房产税通过转移机制只会推高房价。房产税推出短期内肯定会对市场房价引发震动，减少短期性的购买需求。但由于持有成本的上升，在房屋转让交易的过程中，这部分的持有成本也会连同交易成本转移到购买下家。高费税的商品交易时根本不可能出现一个低交换值。
房产税的推出应该符合我国的法制程序而不应该走捷径。一个新的税种推出，不能简单的走政府法规的道路，而应该走人民代表大会立法的道路。一个既存的房地产法律法规，如果其中的某些条文长期没有执行，即便启动恢复执行，政府也要向人大汇报条文长期睡眠不执行的理由，说明是执法不力还是法律本身不科学而无法执行。如果法律法规条文中已经明确规定，如“个人所有非营业用的房产”、“免纳房产税”，那么向全体城镇商品住房拥有者征收房产税时，更需要通过全国人大进行修法、释法后才能够执法。更何况房产税涉及到我国城镇80%的人口和家庭户的切身财产利益，至少也要有一个向征收对象进行听证的程序。
不符合党中央提出“创造条件让更多群众拥有财产性收入”的精神。二三十年前，我国城镇居民基本上没有不动产和财产性收入，而今天多数城镇居民（约80%的市民）家庭财富中，不动产财富已占据了家庭财富总结构中的大头。这是城镇居民分享到城镇发展的红利，也是城镇居民支持中国共产党改革开放政策的经济基础。中国城镇老百姓刚刚有了自己的家庭财产，总量并不算大。为什么就要匆匆忙忙的征收房产税？
国家财政收入和支出每年增幅都大大高于GDP、城乡居民可支配收入的增幅。这些年国家财政收入增幅，政府行政支出的增幅大都是30 40%，而我国GDP的增幅和城乡居民可支配收入增幅，每年不过是10%左右。在行政经费开支缺监督机制而超高增长的背景下，为什么还要对老百姓的房产先增加营业税，后要增加房产税？为什么不能够在房地产税总量不增加、结构作调整的条件下，再征收房产税？
房产税征收的操作技术难题
房产税是财产税，和流通环节的税收在征收上的确存在着不同的操作技术难题。
由谁对房产进行税基评估？是由财税部门进行评估认定，还是交由第三方房屋评估事务所及评估师。
多久对房产进行新一轮的评估？我国目前房屋市场价格变化较大，房屋评估多少年应进行一轮。时间长了，客观上造成国家税收流失；时间短了，形成海量工作。
现有房屋评估事务所和评估师是否有能力承担全国居民产权房屋的评估？根据工商合法登记的评估事务所和具有资质的评估师，在数量上太少。
评估出的税基是否要得到纳税人的认同？纳税人要认可房屋市场价格评估的所有依据和评估结果，其流程和约束条件如何建立。
如何处理与土地出让金的关系？我国多数可供市场交换的产权住宅，其产权拥有人是交纳了70年以内不等年限的土地使用费的。交纳金额的多少是一房一价，各不一样的，体现了房屋的土地、建设、配套、房屋品质和环境的差异性。
房产信息跨区域共享。我国老百姓城镇购房很多是跨行政区域异地购房，很多又是在不同的银行获取商业贷款，家庭婚姻登记地和购房地很多又不一致，如何在不同行政区域之间建立全国联网的房产、婚姻、财产信息，至少在现在还缺少条件。
对不满房产税而拒交的行为和拒交者如何处置？对不交者是否先予以警告通知，后计征滞纳金。如不主动交纳，锁定该房屋的市场交易行为。一旦发生市场交易行为，连税带滞纳金一并征交。对不缴纳房产税的房屋，在超过一定年限后实行行政没收或行政拍卖。
作者 上海易居房地产研究院发展研究所所长
编辑 房涛
房产税征收民意调查
1、根据新浪网“新浪地产”8月18日页面显示的“今日聚焦”第十二期（6月2日）“房产税出台-出来混迟早是要还的”中的调查结果：
您对征收房产税，如何看待？不期待51.4%，很期待38.5%，说不清10.1%；
认为征收住房房产税，会给楼市带来什么影响？58.3%不看好，又是将贫富一同置于税收压力之下，18.9%认为能挤掉楼市泡沫，使楼市回归理性，18.7%认为能有效抑制投资行为，4.1%认为可替代物业税，起到调控作用。
如果该措施出台，您买房时会：49.6%暂时放弃购买，32.8%继续购买计划中的房屋面积，17.6%减小房屋购置面积；
希望对住房房产税如何征收？43.4%认为对豪宅全部征收，40.6%认为对二套房以上均征收，11.2%认为都征收，4.8%认为对大户型适当征收。
2、根据新浪网“新浪地产”8月18日页面显示的“今日聚焦”第二十一期（6月17日）“上海房产税五大方案大摸查”中的调查结果：
您对征收房产税，如何看待？不期待44.3%，很期待43.8%，说不清11.9%；
如果征收房产税，您支持哪种方案？32.3%支持人均70平方米以上及第三套征收，22.9%支持按第三套房为界；
如果该措施出台，您买房时会：45.8%暂时放弃购买，34.8%继续购买计划中的房屋面积，19.4%减小房屋购置面积；
认为征收住房房产税，会给楼市带来什么影响？52.4%不看好，又是将贫富一同置于税收压力之下，23.8%认为能挤掉楼市泡沫，使楼市回归理性，23.8%认为能有效抑制投资行为。
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接棒调控
房产税前途朦胧
对于普通百姓来说，也许现在还很难用“好消息”或“坏消息”来概括征收房产税的利弊得失。总的看来，征收房产税将会有利于房地产业的健康发展，但如何去执行则需要政府有的放矢，稳步推进。
“十二五”规划建议提出，研究推进房地产税收改革
12月6日，人民日报刊登题为《积极稳妥推进房产税改革》的专访文章，用数据阐述房产税开征的影响，并论及一系列操作层面问题。文章说，“房产税开征与房地产价格为负相关，但中长期对房价的影响有限”。
所谓房产税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者为了保有它们，每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。而对于广大低收入群体而言，最为关注的是征收房产税能否平抑居高不下的房价。
房产税有望接棒调控
近日有报道说，房产税试点将于2011年年初开始，目前财政部和国家税务总局正在对《房地产税暂行条例》进行修订，以符合对居民自用房的征税。而试点城市也正在抓紧完善试点方案。房产税的征收作为今年一个讨论热门但又尚未真正落实的政策，有望接棒房地产调控。
近年来，房地产价格居高不下已经成为房市走向中最受关注的现象。但持续火爆的房市同样也是一把“双刃剑”，它不仅占用大量的资金，同时也会带来市场供需失衡，极易形成泡沫，亟待国家运用税收、利率等经济杠杆加以调控。从2004年初至今，有关物业税的话题就被媒体炒得拂拂扬扬，近期有关对于住宅房恢复征收房产税的消息也似乎已经确凿无疑。而一旦恢复征收房产税，房地产价格是否下降更成为人们较为关注的话题。有专家估计，此举可导致房地产成本降低两成，也就意味着房价有望下降两成。
不言而喻，征收房产税，一方面能增加房产持有人的“持有成本”，促使消费者节约、理性消费，进而抑制房地产投机行为；另一方面，能有效提高房地产资源的利用效率，鼓励房地产流动，刺激土地的供给，避免业主空置或低效利用其财产。此外，还能改变住房消费习惯，使小户型受到消费者追捧。
征收房产税多方受益
早在1986年9月，国务院就发布了《房产税暂行条例》，此后一搁就是20多年。暂行条例制订时，国内住房制度改革还未进行，居民住房大都为租赁型的公有住房，房产税的开征意义不大。而在住房制度改革以后，房地产很快成为政府积极扶持的一个市场，房产税无疑就被视为压抑市场需求的消极因素而打入了冷宫。现在，房地产市场泡沫四溢，房市调控祭出房产税这记重拳似乎势在必行，但房地产市场的发展到现在这种状况已经使房产税这个税种抑制房价过快的功效大打折扣。
目前国内房地产企业需要缴纳的税种多达14个。在房价构成中，地价、税费及房产商的利润占到60%以上，建筑成本只占不到40%。一套成品房的价格中包含房地产开发的营业税、印花税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税等等，以及房地产占用的房产税、城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税等。由于房地产开发、土地占用的税费太高，直接导致房价的居高不下。所有这些都让人看好了房产税。现在问题是，尽管房产税能够平抑房价，甚至有人预言，一旦开征，房价将会下降20%至40%左右，但税收带来利益分配的结果却是十分复杂的，不能用简单的加减乘除算帐。房产税肯定会对房价造成影响，但影响的幅度有多大还要拭目以待。
用业内人士的话，征收房产税，对于各方都有好处。地价下跌，对于开发商来说，成本下降，风险容易控制；对于购房者来说，房价下跌，使买房的门槛降低，能够让自己买得起房；对于政府来说，征收房产税，让政府有了长期稳定的收入，不像现在，政府拚命抬高地价买地，无疑是杀鸡取卵，子吃寅粮。
但房产税真的能遏制高房价吗？尽管通常情况下，税收确实能够对交易价格产生影响，特别是对处于保有阶段的房产开征税收后，会降低业主继续保有房屋的愿望。但是，要实现这个目标必须有一个前提条件，这就是商品房的供求基本平衡，甚至供大于求，其实在这种情况下即使不收税，房价也会出现下跌。然而，我国房地产市场的情况显然并非如此，以城市化带动的对商品房的刚性需求日趋旺盛，而由于可供房地产开发的土地增量有限，这决定了商品房市场的供求关系不可能因为增加税收而得到改变，卖方、出租方完全可以把税收成本转嫁给买方、租赁方，这反而可能推动房价进一步上升。
完善税收体质影响深远
应该说，完善、合理的税收体系，是衡量一个社会市场经济体系发育程度的重要指标，也是社会公正的具体体现。征收房产税对于国家而言，能够扩大税基，抑制投机，控制两极分化，但也会出现“买房容易养房难”的现象，如果调适失当的话，并不会给老百姓带来直接的收益。在房价严重背离价值的前提下，房价的波动只会为开发商和炒家带来或大或小的空间，并不会转化为购房者的福利。
房地产税收变革最重要的作用在于改革和完善国家财税体制。征收房产税对房地产市场的影响非常深远，其引发的市场变化将非常复杂，绝不能简单地以房价的涨或跌来下结论任何一项税收改革，都是利用税收这一杠杆撬动一部分人的利益，以达到平衡更多人利益的目的。对于普通百姓来说，也许现在还很难用“好消息”或“坏消息”来概括征收房产税的利弊得失。总的看来，征收房产税将会有利于房地产业的健康发展，但如何去执行则需要政府有的放矢，稳步推进。那种企盼着房产税平抑房价的想法显然是不切实际的。对于普通百姓而言，最不希望看到的结果是，征收房产税为新一轮房价上涨创造空间，从而引发新一轮的房价飙升。
作者 江苏省连云港市司法局经济法制处
编辑 高丹华
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货币政策趋“稳”或对楼市影响不大
12月12日结束的2010年中央经济工作会议上，明确指出明年的货币政策将以“稳健”为主题，这是货币政策在方向上发生的明显改变，虽然稳健并不意味着“紧缩”，但是银行贷款收紧将是不争的事实，而多数专家普遍认同的继续加息的“靴子”何时落下仍在猜测声中，这不仅仅是央行行长周小川面临的“两难”。央行一系列收紧金融“贷口”的动作说明了什么？对此，本刊记者采访了著名地产经济学家邓浩志先生
本刊记者｜房涛
“银根”逐步收紧
在4月份开始出台的一系列调控取得一定效果，但是并未达到预期目标之后，“9·29二次调控”出台，那么“二次调控”和4月份的调控有何不同呢？对此，邓浩志认为二次调控可以分为两大部分：一是，以往的调控是中央出政策，交给地方执行，而在具体的执行过程中，地方政府由于土地财政的关系很容易明紧暗松，所以效果基本上不理想。而这次是让地方政府出具体的政策，中央进行监管，根据政策效果进行评价；二是，最近商品价格上涨太快，除了一些地方的游资炒作因素之外，货币流量太大是主要原因，我们可以看到从大蒜、绿豆、辣椒、食用油、棉花到鸡蛋、大肉等，面临一个物价普遍上涨的情况，这与之前我们国家实行的货币宽松政策有关，要解决这个问题还要靠金融货币手段，比如提高存款准备金率等，收紧其流动性，但这个过程是一个逐步收紧的过程，适度收紧的过程。
货币信贷逐步收紧，11月在短短的九天之内央行已经两次上调存款准备金率，12月又上调存款准备金率达18.5%的高位，而大多专家分析认为继10月份加息之后很有可能出现连续加息。邓浩志分析认为未来仍有加息的可能性，但小幅度调整的可能性较大，比如说每次加0.25个百分点，如果加息之后效果好，那就根据情况再继续调整，如果效果不好，可能会结合别的方式，因为加息过快、过高，形成的人民币和美元之间的利率差会加快热钱的流入，对中国经济产生负面影响，所以从整体经济形势来看，加息幅度不会太大。另外，加息和提高存款准备金率虽然不是针对房地产行业实行的政策，但是会对房地产行业产生一定作用。央行行长周小川在面对媒体采访时也表示加息与否是个两难的选择，在作出决定时一定会尽量兼顾所有经济领域。
但是，加息会引来很多人对热钱加速流入的担忧，据有人计算现在热钱进入的规模已经达到数千亿，而且最近中央电视台在报道中也发现在香港和深圳地区对外币兑换并没有太严格的限制，单笔上千万的金额都可以兑换，热钱会不会进入楼市，又会对内地楼市产生什么影响？邓浩志说热钱进来之后当然不会存在银行，它的具体数量也很难估计，因为有些是通过私下的市场进入的，而且堵肯定也不好堵，不可能完全堵死。对楼市的话肯定会产生影响，至于产生多大的影响，要看我们出台什么样的政策，执行怎样。数天前，央行行长周小川表示股市是圈住热钱最理想的池子。房地产行业会不会成为“备用油箱”还需要严密监视，近期境外投资公司注资内地房企的数量在明显增加。
不仅仅是热钱的问题令人担忧，10月份我们公布的CPI达到了4.4%，而11月的CPI数据更是高达5.1%。CPI高企一般会引发对固定资产的投资热潮，会导致房产投资的利好，与现在实行的调控政策形成反作用力，增加房价下降的阻力。对此，邓浩志认为物价上涨引发房产投资利好的力量与政策调控的力量谁更强硬要看物价上涨持续的时间，从长远来看，随着中国经济的不断发展，在部分城市房地产市场的行情还是看涨的，但是短期内，由于调控产生的影响，这种预期是下跌的，在当前的这个时间点上很难判断下一步的走势，利空和利好的因素可以说是势均力敌，随时有向上或向下的可能，后期市场走势还要看是否出台新的政策和市场情况。
并购增多 洗牌尚早
据业内人士统计，2010年上半年，万科共收购了17家公司，平均每10天就消灭一家地产公司。而在最近几起令人关注的土地成交新闻中可以发现联合拿地的情况明显增多，对此有人判断房地产行业的调整开始了，即将进入洗牌期。对于这种现象，邓浩志认为企业并购的现象在行业内部一直是有的，新的公司也在不断产生，万科的并购和它在一级市场不怎么能拿到地有关，与万科类似的企业即使在一线城市参与拿地也不会在竞拍中出很高的标价。相比在一线城市拿地比较疯狂的一些央企，万科为了保证持续的运营就把土地战略转移到二级市场，通过收购一些有土地储备、发展相对成熟的地方企业进入二级市场。这些合并、收购一般不是因为企业经营不善引起的，是一个正常的企业行为，说房地产企业进入洗牌时期还为时尚早。
货币政策趋稳
中央经济工作会议确定明年将实行“稳健”的货币政策，2011年是“十二五”的第一年，信贷投放总量相比今年会明显下降，因此有人担心信贷收紧加上调控持续会影响到房地产企业的正常运行，加速企业调整变化。而邓浩志的观点是，货币政策趋于稳健后，理论上市场上的流动性减少，房地产受热钱、闲钱的攻击会趋于减少。但目前房地产业和房价走势不单取决于国内货币政策，还有相当复杂的问题，比如说政策，国外热钱，地方政府态度等。房企的资金链受货币政策趋稳的影响不大，政府有无专门针对地产行业的信贷政策更为重要。对此，中国房地产学会副会长陈国强也表示，2011年的信贷额度可能应该在7万亿上下，相比今年有所下降，但是对房地产行业的影响不会很大。
邓浩志说，就广州目前的情况是房价基本维持在一个价位，但是成交比较冷清。不过房企并没有感觉到如上次调控那么大的压力。明年的房价能不能到低谷还比较难判断，毕竟房价已经经过了三年的上涨期，但是中央对这次房地产调控的态度比较坚决，政策导致房价下行的可能性很大。房子的问题已经不仅仅是经济、投资的问题，而是上升到民生、社会安定的问题了。
注：文章只代表被采访者个人观点，与所在企业无关。
邓浩志
著名地产经济学家。品牌营销专家，职业经理人。
现同时在国内多家地产专业媒体拥有个人专栏。为珠三角地区最具影响力楼市评论家之一。现任粤博汇理事会主席兼创会顾问成员。获广州地产10年10大思想者称号。成功运作全国多个城市各类型项目达60余个。项目类型涵盖普通住宅、别墅、公寓、商场、商铺、写字楼、酒店等。
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预警财务风险 防范财务困境
财务困境预测模型是以资产负债表和利润表的相关数据为核心研究变量财务预测，是以财务会计信息为基础，通过设置并观察一些敏感性预测指标的变化，对公司可能或者将要面临的财务危机实施的实时监控和预测警报。国外学者对企业财务困境问题的研究大致包括对困境公司的破产预测、对困境公司的估值、困境公告的市场反应、财务困境和公司业绩之间的关系、财务困境和重组、财务困境与公司治理六个方面
文｜胡挺
财务困境预测模型是以资产负债表和利润表的相关数据为核心研究变量财务预测，是以财务会计信息为基础，通过设置并观察一些敏感性预测指标的变化，对公司可能或者将要面临的财务危机实施的实时监控和预测警报。
房地产上市公司随着企业间竞争的加剧，公司的经营与财务风险不断提高，加之经营管理者本身的业务素质和管理经验的影响，公司因经营危机和财务危机，可能会使公司陷人财务困境。
公司陷入困境是一个逐步恶化的过程，这通常从财务上可以看出来。Subhash Sharma等人在John Argenti的研究基础上建立了企业失败过程的模型。并认为企业管理失败导致战略规划或实施的错误，进一步导致业绩指标的恶化；同时，不可预测事件即不可抗力也可能导致企业业绩指标恶化。若无正确的应对措施或采用无效的应对行动的话，企业最终的结果将会是破产。
因此，建立财务预测系统就可使经营者及时发现企业财务管理中存在的问题，预知财务困境的征兆，及早采取防范措施，最大限度的减少财务损失。国内学者把财务预测分析分为“四阶段症状”。第一是财务危机潜伏期，第二是财务危机发作期，第三是财务危机恶化期，第四是财务危机实现期。
房地产公司陷人财务困境也是一个渐进的过程，完全有可能在危机发生之前使用有效的方法预先发现，因此通过分析财务报表和各方面资料，可以提前发觉不利因素所造成的危机。在财务状况逐步恶化但还没达到无可救药之前，及早识别财务危机发出的信号，利用房地产上市公司提供的财务报表数据，运用财务比率进行分析，来预测房地产上市公司财务困境，以便揭示风险并及时有效地防范、化解风险的措施，已成为房地产上市公司管理当局、投资者、债权人等利害关系人共同关注的问题。
本文挑选样本深振业A与沙河股份两家房地产公司进行财务指标数据对比，对样本公司进行深入的剖析，利用各种指标的变化来预警其财务的变化，利用Z计分模型来验证，通过各种数据的显示其是否陷入财务困境阶段，寻找其陷入财务困境的原因并提出一般性对策。
房地产公司财务困境的Z计分模型验证
阿尔曼(Altman)提出了一个用于对企业财务困境进行预测的多元线形模型——Z计分模型。模型的数学表达式为：
Z=1.2X1+1.4X2+3.3X3+0.6X4+0.99X5
式中各变量的值分别为：X1=营运资金/总资产；X2=留存收益/总资产；X3=息税前盈余/总资产；X4= 股本净值/总负债；X5=销售收入/总资产
Z计分模型中，Altman将企业的偿债能力比率、获利能力比率和营运能力比率有机地结合起来，综合的对企业财务困境的可能性进行预测。这一模型还在大量实证观测的基础上提出了判别企业财务困境状况的临界值。当Z<1.8时，企业有很大的财务困境风险；当1.8<Z<2.675时，企业财务状况处于灰色地带，财务状况非常不稳定；当Z>2.675时，企业财务状况良好，陷入财务困境的可能性极小。Z计分模型在两个公司企业财务困境预测中的效果进行实证检验。计算结果见表1。
由实证检验的结果可以看出，样本中的深振业A在检验期内的z值介于1.038 1.689之间，均值为1.349，样本中深振业A在检验期内的z值均小于1．8，财务状况非常不稳定，企业可能出现较大的财务风险；样本中经营状况良好公司沙河股份2006在检验期内的Z介于1.062 1.337之间，均值为1.241，其在2006年到2008年中Z值均小于1.8，财务处于非常不稳定的状况。实证检验结果表明两家上市公司的财务状况都不容乐观，可能在未来几年内陷入财务困境。
而Altman的Z值计分模型在对企业财务困境的预测中，能够较准确地反映企业的财务状况，是一个有较强可操作性和可靠性的对企业财务困境进行预测的工具。Altman的Z计分模型在日常的投资活动中也有很大的实践意义，如通过对检验结果的观察，我们可以发现深振业A与沙河股份的Z值已经连续3年小于1．8，有非常大的财务困境风险，可以认为其被ST处理的可能性非常大，投资者应对其持谨慎态度。
对深振业A与沙河股份财务困境的预测也可从另一方面得到验证。通过对深振业A连续近3年来财务年报的分析可以发现：其净资产收益率与总资产收益率都一直处于一个比较低的水平，表明其盈利能力较差；而存货周转天数和应收账款周转天数都在持续上升，表明其营运能力的持续下降；另外，通过对公司偿债能力比率的观察可以发现，其流动比率等反应企业偿债能力的其它各指标都保持在一个较低的水平，表明其偿债能力较低。综合上述对深振业A与沙河股份财务指标的分析以及利用Z计分的验证，亦可认为其财务状况有较大陷入困境的可能。
房地产企业如何应对财务困境
确立稳健经营目标
作为房地产企业，应根据其经营特征来发展，稳健经营是指一个企业具有偿付能力，而且持续具有这种能力。在充满风险和竞争的市场中，若没有效率，企业将会亏损并最终破产；若没有流动性、资本不足，企业就会比较脆弱，当遇到外界力量的冲击时(如大的政策变动、资产结构的大幅调整、金融领域的开放或自然灾害)就很容易倒闭。因此，企业的赢利能力与偿付能力应相互匹配，效率和赢利应相辅相成。
完善绩效评价体系
成熟型企业的完整的业绩评价体系应该包括三个方面的指标：资本收益指标、资本流动指标和资本稳健指标。经营稳健性是企业管理质量的重要标志之一，而经营稳健度表示资本收益与资本流动的匹配程度。过度稳健说明其中存在资源浪费问题，即过分筹资是对企业本身融资能力的透支。不稳健，公司资本收益能力弱于其流动能力，表示企业的持续经营主要是依靠筹资活动来维持的。因此，企业应按照《国有资本金效绩评价规则》、《国有资本金效绩评价操作细则》建立企业绩效评价体系，防范企业财务困境的发生。
加强经营预警意识
虽然不能完全确信“管理缺乏深度”是导致企业破产的一个因素，但这个因素无疑对企业经营产生重大影响。如果没有经理、班组长等管理人员的支持，即便是其它条件再优越也不能出现一家成功的企业。美国邓恩——布雷兹特里特公司的一项调查显示：公司破产93％是因为管理不善造成的，其余7％的原因是疏忽、弄虚作假和天灾人祸。所以，企业家要有困境预警意识，应时常对自己的企业做深入的观察。
正确进行投资活动
科学地选定投资项目的规模，应当重点把握下面几条原则:与市场供求状况相适应;符合规模经济的要求；与筹资能力相适应；与生产要素的持续供给条件相适应。要避开投资陷阱，避免把所有的希望放在一个筹码上；防止过度投机、盲目扩张；当发现发展目标不切实际时要果断实施投资退出。企业应建立和健全对投资项目的监控机制，动态掌握投资项目的进展及经营情况，对投资项目定期进行分析，慎重部署投资退出。
作者 广东工业大学管理学院财务管理教研室，金融学博士
编辑 房涛
p62
融资新途径：
中期票据和短融券
近几年，房地产开发企业的主要融资渠道包括商业银行贷款和房地产信托两类。2009年，一种新的融资工具——银行间债券市场非金融企业债务融资工具，逐渐成为国内各行业企业的新宠。然而，该融资工具对地产企业还较为陌生，笔者将在文中简要介绍该融资方法的操作程序，供读者借鉴
文｜汪灵罡
银行间债券市场非金融企业债务融资工具是经中国人民银行许可，在全国银行间债券市场推出的一项便利企业融资的新业务，是企业间接融资方式的一种，它主要包括中期票据和短融券两种操作办法。该方式在一定程度上可以替代商业银行贷款，起到为企业募集债务资金的作用，而且具有无需抵押、利率较低、期限较长的优点。
传统融资方式概况
最近，中国银监会出台一系列严格控制房地产融资的信贷政策使得商业银行贷款和房地产信托这两大渠道都承受了巨大的压力。银行业被禁止向房地产企业提供流动资金贷款，而可以提供的固定资产贷款则受制于受托支付，目前开发项目35%的资本金不到位或者“四证”不齐全的房地产企业已经完全不可能从商业银行获得任何形式的贷款支持；信托业开发的房地产信托产品被要求逐个重新自查，房地产信托产品已经在事实上陷于停滞。
融资渠道是房地产业的命脉，任何房地产开发企业都不可能离开商业融资的支持。当前中国的商业融资主要有两种方式：第一种是直接融资方式，即增资扩股，资金的提供者获得本公司股东的法律地位。直接融资方式最典型的形式就是在上海、深圳或香港证券交易所挂牌上市融资，如万科(A000002)和碧桂园（HK02007）。直接融资方式的优点在于：融入的股本资金无需返还，股东通过利润分红获得收益。第二种是间接融资方式，即通过增加企业负债，公司以借款方式融入资金，并在一段时期后返本付息。间接融资最典型的方式就是向银行借贷。上市公司通过发行可转让公司债券也是间接融资方式的一种。间接方式的优点在于，公司原股东不会因为融入资金而摊薄自己原来的持股份额。
中国数万家房地产开发企业，有足够实力和幸运登陆证券交易所不过数十家而已，剩余99%的房地产开发企业只能依赖于借贷资金的间接融资渠道。可是当前商业银行贷款和房地产信托的政策控制如此之严格，获得间接融资的难度也随之大大增加。
2008年4月，中国人民银行2008年第1号令颁布了《银行间债券市场非金融企业债务融资工具管理办法》，许可非金融企业在银行间市场通过发行非金融企业债务融资工具，即中期票据(MTN)和短期融资券(CP)来筹集资金，废除了此前银行间市场只有金融机构才可以发行债券的限制。这一突破使得包括房地产开发企业在内的众多行业的非金融机构大大拓展了融资渠道。
中期票据和短融券操作程序简述
发行评估：
拟发行债务融资工具的企业与具有债务融资工具承销资格的金融机构签订服务协议，在金融机构的辅导下，对企业的财务状况、项目开发水平和债务结构和偿还能力进行综合的考量和测算，并在此基础上评估发行债务融资工具发行成功的可能性。目前各大综合银行，如中、农、工、建、交五大国有商业银行，以及领先的外资银行，如渣打、汇丰，都有资格承销银行间债券市场非金融企业债务融资工具。
发行准备：
在签订服务协议之后，拟发行企业须在主承销商的指导下进行发行前的各项准备工作。
1．拟发行企业聘请会计师事务所对其近3年的财务报表进行审计。如财务信息真实完整，并无违法违规行为的，由会计师事务所出具无保留意见审计意见书。
2．拟发行企业聘请在中国境内注册且具备债券评级资质的评级机构进行信用评级。信用评级机构在充分尽职调查的基础上，独立确定企业和债务融资工具的信用级别，出具评级报告。如果拟发行企业和拟发行的债务融资工具的信用评级达不到A级，则成功发行基本已经不可能。
3．主承销商对拟发行企业进行全方面的尽职调查，主要分析其借债计划和现金流，以确定其还款能力和发债融资的合理规模。
4．拟发行企业在主承销商的指导下，起草资金募集说明书，在说明书中详尽说明公司的财务状况、拟募集资金的使用投、还款来源及投资者保护机制。
5．拟发行企业聘请律师事务所，对企业的拟发行行为出具法律意见书。被聘请的律师事务所根据中国人民银行和银行间市场交易商协会（National Association of Financial Market Institutional Investors, NAFMII）颁布的相关法律法规，在专业的法律调查研究基础上，出具无保留意见的法律意见书。
6．拟发行企业与主承销商签订承销协议，正式委托主承销商负责其在全国银行间债券市场发行非金融企业债务融资工具的相关事宜。主承销商负责组建承销团，同时负有对所有申请材料真实性、完整性的审查义务。
7．拟发行企业根据《公司法》和企业章程召开董事会，出具决定发行非金融企业债务融资工具的董事会决议，同时出具正式的发行申请书。
8．主承销商将全部注册申请文件，包括无保留意见审计意见书、拟发行企业和债务融资工具的信用级别报告、资金募集说明书、无保留意见的法律意见书、尽职调查报告、承销协议、拟发行企业董事会决议、拟发行发行申请书、主承销商推荐函、相关中介机构承诺书、企业发行债务融资工具拟披露文件、证明企业及相关中介机构真实、准确、完整、及时披露信息的其它文件等交付印刷厂印制成册，一并提交给NAFMII注册办公室。
NAFMII注册审查：
与股票交易所上市的审批制不同，银行间债券市场非金融企业债务融资工具采用的是注册制，即只要拟发行企业的申请达到NAFMII法规设定的标准，则就准允其在银行间市场发行中期票据或短期融资券。
NAFMII注册办公室在收到注册申请文件后，先对全部文件进行初审，并可以就相关问题建议企业解释、补充注册文件内容。
经过NAFMII注册办公室初审通过后，全部注册文件将被转呈给每周召开一次的注册会议审查，并由注册会议决定是否接受注册。注册会议每周召开一次，其参加成员是由随机抽签产生的5名NAFMII注册委员会委员。
如果拟发行企业的发行申请被接受注册，则NAFMII会向接受注册的企业出具注册有效期为2年的《接受注册通知书》，企业在注册有效期内可一次发行或分期发行债务融资工具，但是企业应在注册后的2个月内完成首期发行。企业如分期发行，后续发行应提前2个工作日向NAFMI备案。在注册有效期内，企业如果更换主承销商或变更注册金额的，则必须重新注册。NAFMI不接受注册的，企业可于6个月后重新提交注册文件。
正式发行：
在发行申请经NAFMII接受注册后，发行企业与承销商协商确定发行日期，并将相关发行文件上网公告，主承销商进行相应的簿记建档工作。在发行日，由承销团组织相关银行间市场投资主体竞买，以货币市场同期限产品收益率为基准利率，在此基础上综合考虑发行人的信用利差、流动性利差以及其他各类风险收益因素利差，得到本期融资券的最终定价。发行成交后，发行的非金融企业债务融资工具由中央国债登记结算公司托管和兑付。
由以上简要分析可知，银行间债券市场非金融企业债务融资工具对发行企业的具体行业并无要求，也无需发行企业资产提供资产的担保，而且利率水平远低于同期的银行贷款利率，不失为企业中短期融资的理想渠道，目前已经有越来越多的企业在银行间债券市场成功发行了中期票据和短期融资券。在当下商业银行贷款和房地产信托政策明显趋紧趋严的融资环境中，银行间债券市场非金融企业债务融资工具是值得房地产开发企业认真思考的新的融资渠道。
作者 渣打银行（中国）有限公司环球市场合规经理
编辑 殷晶晶
p64
房子，该出手时就出手
印钞机加班，通膨就位
涨声响起来！时时都在缩水的菜篮子，让愤怒的人们四处寻找宣泄口。2010年11月22日，贵州省六盘水市二中的上千名中学生，把食堂里所有能砸的东西基本砸了，万幸的是没弄出人命。
2009年年末，中国政府为自己定下的一个任务就是“管理好通胀预期”，这不，管着管着，说来还是来了。一夜之间，中国似乎又被打回到计划经济时代，拿户口簿买房不但已被堂而皇之地坐实，政府的各行政主管部门近日也纷纷拿出看家本领，大声吆喝着在各自分管的市场上祭出行政手段与市场对赌。
按照货币学派创始人、诺贝尔经济学奖获得者弗里德曼给出的定义：“通胀无论何时何地皆为货币现象”。通胀这东西，说白了就是票子毛了。市场中的货币供给大于货币实际需求，现实购买力大于产出供给从而导致货币贬值——购买力下降——商品相对变贵。
Fed前主席格林斯潘曾感叹：“在没有金本位的情况下，没有任何办法来保护人民的储蓄不被通货膨胀所吞噬。”这就是说，自上个世纪70年代货币与黄金脱钩后，政府可以厚颜无耻的肆意发行可兑现可不兑现的纸钞，“我死后哪管它地动山摇洪水滔天”。各国政府之所以都在时下这个节骨眼上拼命加快印钞机转速的妙处正在这里。不得不说，印钞机是当今世界上各国政府最得心应手的经济对冲工具，屡试不爽。
发展模式导致的流动性剩余
我把中国此一轮面临的通胀定义为“薄积后发型”，预期管理整得太迟了。这些年来，除了顺差这块好看不中用的“珠玑产品”推波助澜外，中国的GDP大多来自于政府投资的推动，百姓的腰包羞于见人，消费几乎是跌跌停停。而顺差这个东西，无外乎一个中国式“底气”，China's image的幻觉，好看不中用。
自华尔街金融家们惹出的乱子席卷全球后，尽管我国经济很快得以复苏，但观其后，无非是用钱推出来的——政府花钱买GDP。而这一切在先前之所以没有整出事，实际上是被不断升高的资产价格把钱给黏住了，房地产市场吸收了大部分的过剩货币。原中国人民银行副行长吴晓灵一语道破GDP的命门：“过去30年，我们是以超量的货币供给推动了经济的快速发展。”
搞经济学的，不要老动歪主意，总是觊觎占领政治制高点，不管什么东西都把板子一股脑地打在美国头上。通胀了，流动性泛滥不能总是觊觎在外部找到理由，什么QE1QE2、“美国人生病，中国人吃药”，病症在于内因，在于中国这几十年没头没脑的GDP发展模式。
最近看到某券商的一份研究报告，大意是说，中国的货币扩张，仅2009、2010两年就创造出17万亿人民币的货币，近乎美国的2倍。目前中国的M2为68万亿元，美国（折成人民币）只有58万亿元，而中国经济的规模只有美国的1/3。没错，几十万亿政府投入以及银行放贷被黏在了房子上，搞得政府控与不控都很被动。
实体经济身陷泥沼
从导流资金的角度考虑，实体经济是吸收流动性剩余的最佳“池子”。提高供给，间接应对通胀。而中国的特色又让这件事变得困难起来。市场上貌似很多钱，但是这些多出的钱只是泡沫化资产，进入不到实体经济中，这是一个很大的困惑。
中国的实体经济不但税费多，而且包括灰色支出等其它交易费用也高的离谱。当然，企业家还面临着其它未知的风险，比如谁也不知道何时“主义”何时“市场”；何时“国情”何时“接轨”。人们之所以在资产泡沫面前乐此不疲，与实体经济糟糕的环境脱不了干系。
我在这里举一个例子。2010年12月1日起，外商投资企业、外国企业及外籍个人被取消所谓税收上的“超国民待遇”，引发外企（港商尤甚）在内地投资的一些中小企业家不满。其实，城建税和教育费附加皆可归类于政府性基金，收的钱也并不多。此举貌似一种迟来的公平，然而，把城建税和“乱收费”性质的教育费附加这种“小钱”直接取消掉何不是一种内外公平！也完成了“超国民待遇”的使命。在中国，任何的加税总有非常给力的借口。
那么，在房产市场上加了一个截流阀后，多出的钱总得让他有个正儿八经的去处吧？没有。然后是今天的炒资产、炒期货；邮票、古董、字画、茅台、花草、甚至是不知为何物的预期，但凡能炒的东西都要炒上一遍。一块石头也被莫名的炒到上亿元。炒来炒去，整个商品市场都被泡沫化了。
还是房子来得靠谱
如果有人问“现在是否是买房子的时机”，答案是肯定的。通胀让房子的泡沫看上去至少不那么严重了。原材料、税费、财务费用、人工成本，什么都在涨，做为终端的房子岂有不涨的道理。只不过是涨多涨少涨快涨慢的问题。经济学之所以研究“心理”，正是“预期”的力量对市场冲击太大了。即使只是通胀预期，也将进一步助推目前的房价，更甭提“人心看涨”这类的东西了。
政府官员们只要“藏富于国”的心态不变，在合适的时间，合适的地点，乘着“专家们”互掐不让的当儿，用合适的价格实现自己的刚性需求，是一个明智的选择。房子，毕竟还不乏保值增值的作用。
现实中，政府真想要把房价打下来也许并不难，把银行贷款停下来就是了，难的是没有人知道过度打压房价对未来中国经济的影响。什么二次探底、三次探底、最后的一跌，“硬着陆”好像还是好听点，经济灾难或许也没准。尤令人担忧的是，现在没有人能够预知这个“临爆点”的确切时间。
通胀与房子，经济学大师凯恩斯曾颇有些心得地称，用通货膨胀的办法来进行财富转移妙就妙在“一百万人中间也未必能有一个人看得出问题的根源。”
在当今的世界上，富人与穷人就是不同。通胀，富人自有金融家们为其保护“核心利益”；资产泡沫化，富人至少在账面上变得越来越富。而穷人则很难享受到资产泡沫的好处。穷人原本就没有多少资产，像中西部地区农村的那些老房子本身也值不了多少钱。相反，通胀使穷人的财富（假设有的话）变得更不值钱。没辙，这就是丛林法则。
林语堂曾感叹：“中国就有这么一群奇怪的人，本身是最底阶层，利益每天都在被损害，却具有统治阶级的意识。这在动物世界里找这么弱智的东西都几乎不可能。”
注：本文观点不代表本刊观点。
作者 山东聊城市税务局
编辑 房涛
p66
从《唐山大地震》谈
投资基金运作
从2010年4月中旬起，中央和地方政府连续出台严厉的调控政策，国家对地方融资平台也有更加严格的控制、银监会对银信合作也暂时“叫停”，许多大中小房地产企业的融资难问题更加突出
文｜张健
2010年4月28日国务院常务会议上确定了2010年重点改革任务,包括：“加快推进政策性金融机构改革，启动资产管理公司商业化转型试点。加快股权投资基金制度建设。”近一年来，国家极力鼓励发展股权投资基金。因此，房地产私募股权基金发展将会给我国房地产和金融市场带来更多活力。
今年7月下旬，《唐山大地震》在全国热映，该影片7月22日公映首日便豪取3620万票房，超越《阿凡达》创造了中国电影史首日票房新纪录。笔者认为，《唐山大地震》的成功也是私募基金运作模式成功的一个典型案例。《唐山大地震》起初由唐山市政府、华谊兄弟和中影集团三方投资，据合同约定三方的投资比例分别为50%、45%、5%，投资额分别为6000万元、5400万元和600万元，合计1.2亿元的总投资。随后，华谊兄弟又将5400万元的投资进行二次分解，由浙江影视集团、香港英皇和寰亚与华谊兄弟共同承担。作为最大出资人的唐山市政府，6000万元中15%（900万元）作为投资，其余5100万元作为“赞助”；在收益上，要华谊兄弟的投资先回收，再回收唐山市政府15%的投资，剩下的收益才是双方平均分配；现在看来唐山市政府应该是“名利双收”了。
本文将通过《唐山大地震》投融资和运作模式来分析它和房地产私募基金运作的异曲同工之处，也希望此文对我们房地产专业人士的投融资操作有些启示。
寻找优质项目深度合作
《唐山大地震》以方家一家人的命运故事为题材结合亲情爱情为主旋律，它唤醒了人们对那个年代的不眠回忆。因此良好的题材也是该剧为什么取得如此好的票房收入的原因之一。
而私募基金选择项目投资犹如导演发掘一部好的电影题材。私募基金选择项目进行投资，但每个基金一定有最基本的投资原则。对于拟投资的公司，要有优质项目，并具有良好的社会声誉，优秀的管理团队；对拟投资的项目，要具有良好的市场前景，并且具有很好的投资价格和收益。另外，拟投资公司应能够提供足够的资产信用，对投资项目要具有成熟运作的模式。
每个房地产私募基金也会有其特定的投资领域，譬如：拟上市房地产企业的IPO投资、优秀的房地产项目投资、房地产过桥投资、与开发商联合土地投资等。每个基金的投资原则和投资组合均需经合伙人会议通过，并载于《基金章程》等文件中。
在许多情况下，私募基金也有必要与被投资项目的公司深度合作。基金管理公司负责基金的运作，被投资项目公司负责项目专业方面的运作和管理。基金管理公司扮演的角色十分重要，它能给被投资项目提供的增值服务可以包括：帮助企业确定战略方向，加强财务控制、法律架构；帮助公司建立治理结构和管理系统；要帮助公司市场拓展、融资、寻找合作伙伴等。通过私募基金的增值服务，好的项目和公司“如虎添翼”最终获得资本增值的良好回报，赢得投资者的青睐与嘉许。
灵活安排私募基金投资结构
《唐山大地震》的投融资安排中采用了“5100万元赞助”、“要华谊兄弟的投资先回收，再回收唐山市政府15%的投资，剩下的收益才是双方平均分配”、“在特定的情况下，唐山市的投资既有债权收益也有股权收益”等方式，应该说其投资结构的安排相当灵活。
现在许多人包括专业人士，在理解上认为股权投资基金仅仅可以投资股权；这里面其实进入了误区。事实上，股权投资基金可以投资债权。笔者常常做这样一个比喻：我国工农业总产值里的农业包括了农林牧副渔业，此农业不仅仅是“种田的农业”或通常我们说的“农业”，所以此“股权投资基金”也包含了“股权和债权的投资”。私募基金的投资结构之所以灵活还源于私募基金相对于公募基金而言所具有的特点，首先，更具针对性。由于私募基金是面向少数特定的投资者，因此，其投资目标更具有针对性，能够根据客户的特殊需求提供量身定做的投资服务产品；其次，更具灵活性：一般来说，私募基金所需的各种手续和文件较少，受到的限制也较少。
选择好导演、好制作班底
想要一部影片成功，除了要有雄厚的投资外，还要拥有强大的艺术创作团队，在《唐山大地震》中，艺术负责人也就是导演冯小刚的能力和品牌效应也十分重要。在中国电影圈里，冯小刚和华谊兄弟的良好合作也是获得投资方认可的重要一点。同样，基金管理公司的基金经理人和基金团队也扮演如此的角色。
基金管理公司最大的资产就是专业人才，基金和项目运作的成功与否直接与基金经理和管理团队相关。基金管理公司宜选择讲诚信、有专业、有工作激情和认真负责的专业人士。
为了激励和约束基金管理公司，充分保障基金投资人的利益，私募基金管理人的工作表现直接与绩效奖励挂钩。譬如当投资收益率低于某个预期标准（该标准由合伙人会议决定）时，基金的全部盈利分配给投资人；当投资收益率超过某个预期标准时，可提取投资收益的部分作为绩效奖励。
选取优秀有限合伙人
许多人包括专业人士对私募和公众企业及相关概念非常模糊，譬如他们认为“公众的就是国有的，私募的就是私有的”，这是一个非常大的误解，在此我归纳总结几点。
首先，公众的不一定是国有的，反而很多是私人的。譬如上市公司股票大部分应该是在私人拥有；其次，私募的不一定是私人的，反而很多是国有的。譬如我国的许多创业投资基金的投资者是政府出资或国有企业投资。第三，国有的不一定是公众的；第四，民营的不一定是私募的。因此私募基金的投资者（有限合伙人）也可以是国有企业或政府背景的资金，就像此次《唐山大地震》，政府出资6000万成为最大的投资人，而最终合作双方共赢。
创造价值 建立共赢利体系
房地产私募基金的出现丰富了我国的房地产金融市场，为我国投资者提供更多参与房地产投资的机会。它将社会上闲散民间资本聚集起来，形成资金规模优势，通过有丰富房地产投资经验的专业基金管理公司管理，分散投资风险。
房地产私募基金投资到房地产项目中去，可以优化被投资企业的项目融资结构，满足行业内日益增长的多样化融资需求。由于房地产私募基金主要投向优良企业的盈利状况好的项目，客观上促进了有限资源的优化配置，也在一定程度上缓解了那些优良的大中小房地产企业融资难的问题或帮助它们做强做大，因此好的基金管理公司的追求理念和实际成果应该包含“创造价值和建立共赢利”，相信房地产和私募基金的结合也会创造出越来越多的多方共赢的局面和产品。
作者 资深房地产投融资和战略专家、华房中诚基金管理公司总裁
编辑 殷晶晶
p68
12月前三周土地交易市场简报
第一周：
双量下跌，土地交易以二线城市为主
十二月第一周，20个主要城市土地市场交易冷清，土地推出和成交量减少，本周监测的20个主要城市共推出土地107宗，较上周减少71宗，推出土地面积共计681万平方米，较上周减少508万平方米，环比减少43%；共成交土地40宗，比上周减少57宗，成交面积共计276万平方米，环比减少44%。
本周监测的20个主要城市住宅用地入市量紧缩，共推出28宗，比上周减少50宗，推出土地面积297万平方米，环比减少53%；住宅成交量下跌，共成交11宗，不足上周的一半，环比下降68%。成交土地面积67.3万平方米，环比下降74%。
本周土地市场推出量开始吃紧，一线城市仅3宗地块入市。
第一周住宅用地楼面地价
本周楼面单价在万元以上的地块共计5宗，均位于长三角地区，温州占3宗、杭州占2宗。排行榜前2位的地块均位于温州，其中温州学院中路温州大学（原温师院操场）出让地块住宅成交楼面价较高，为37020元/平方米，为温州的新单价地王。
第二周：
供需两旺，武汉、南京、重庆等省会城市备受青睐
市场概况
十二月第二周，20个主要城市土地市场供需两旺，武汉、成都、南京等省会城市土地市场备受青睐。本周监测的20个主要城市共推出土地277宗，较上周增加170宗，推出土地面积共计1678万平方米，较上周增加997万平方米，环比增加146%；成交土地91宗，比上周增加51宗，成交面积共计531万平方米，环比增加92%。
本周监测的20个主要城市住宅用地放量入市，成交量翻倍增加。本周共推出住宅用地87宗，比上周增加59宗，推出土地面积762万平方米，环比增加157%；共成交住宅用地11宗，环比上周增加255%，成交土地面积262万平方米，环比增加289%。
本周北上广深及深圳共推出12宗住宅用地，随着挂牌日期的结束，一线城市将会迎来成交高峰。
第二周住宅用地活跃度
本周住宅用地交易仍然集中在二线城市，一线城市仅京沪各成交1宗。武汉本周成交18宗住宅用地，成交面积121万平方米，成交量位居各大城市首位。武汉住宅用地逐渐受到外来房企的青睐，绿地、万科等外来企业纷纷加强在武汉的战略布局。
随着城市化进程加速，中心城市土地的稀缺性越加明显，中心城市的周边城市逐渐受到重视，镇江、中山、保亭、嘉兴等城市的住宅用地逐渐活跃。
第二周住宅用地楼面地价
“二次调控”对开发企业的资金链造成不小影响，但土地市场仍不乏高价地块。本周上海赵巷镇居住区17号地块以21436元/平方米的楼面地价成交，比2007年龙湖以10673元/平方米的价格高出一倍，该成交价再次刷新了赵巷镇住宅用地的楼面地价。
第三周：
单价“地王”频现，国土部急发维稳通知
市场概况
临近岁末，土地市场交易逐渐活跃，武汉、广州、上海、常熟、郑州、福州等各城市单价“地王”频现，在“地王”的刺激下土地价格进一步走高。国土资源部于19日晚发出紧急通知（国土资发〔2010〕204号），要求各地密切监控地价，对招拍挂出让中溢价率超过50％、成交总价或单价创历史新高的地块需及时上报。
本周，土地市场迎来新一轮交易高峰。本周监测的20个主要城市共推出土地249宗，较上周减少28宗，推出土地面积共计1696万平方米，较上周增加18万平方米，环比微增1%；成交土地122宗，比上周增加31宗，成交面积共计757万平方米，环比增加43%。
本周监测的20个主要城市住宅用地放量入市，成交量创周度新高。本周共推出住宅用地107宗，比上周增加20宗，推出土地面积965万平方米，环比增加27%；共成交住宅用地40宗，环比增加3%，成交土地面积299万平方米，环比增加14%。
值得一提的是，在单价“地王”频现的同时，流拍、流标现象时有发生。本周沈阳流拍2宗住宅用地，合肥流拍2宗。
本周苏州推出72宗经营性用地，其中平江区平四路机床电器厂、林机厂地块起拍楼面地价16000元/平方米，即使按照底价成交也将成为今年的住宅用地单价“地王”。
第三周住宅用地活跃度
土地市场引来新一轮交易高峰，一方面各大房企提前完成本年度销售任务，现金充裕，另一方面开发企业看好来年，急需扩充项目。一线城市做品牌，二三线城市做市场成为开发企业的共识。本周土地交易不仅集中在二三线城市，一线城市表现也较为突出。
本周各城市溢价水平普遍较高。广州以182%的溢价位居首位，常熟、成都、长沙等二线城市溢价均超过50%，分别为69%、81%和96%。
第三周住宅用地楼面地价
本周土地市场单价“地王”频现，广州、常熟一次性诞生了三宗历史最贵地块。
保利地产分别以20605元/平方米和19632元/平方米拿下白云区云城西路地块，楼面地价创下广州地价的第一名和第三名，中海地产竞得的AB2907008-3号宗地则以19971元/平方米的楼面地价创下广州楼面地价第二名。
常熟本周成交的尚湖南入口东侧、生态廊道以西南三宗地块成为常熟历史上成交楼面地价最高的三宗地块。其中，苏州中宏投资以8049元/平方米拿下地块一，成为常熟历史上最贵的地块；江苏江南商贸分别以7901元/平方米和7558元/平方米拿下地块二、三。
青岛市北区镇江路22号地块被青岛北海岸建设投资有限公司以15060元/平方米的楼面地价拿下，成为青岛历史上单价第三“地王”。
数据来源：中国指数研究院
编辑 房涛
p70
到三线城市踏春去
——以绍兴市为例说开去
近期，许多房地产开发商已将市场开发的重点转移到二三线城市。相比一线城市,二三线城市房价水平相对较为合理,自住需求占比较大,所承受的监管压力和舆论压力也小于一线城市,城镇化进程和开发商大举布局二三线城市,使得未来较长的一段时间内,二三线城市房地产市场快速扩容和高速增长将会成为我国房地产市场的主要特征。
而且许多二三线城市的房地产市场正处于起步发展阶段，调控力度和方式都还比较温和，房地产开发商存在较大的发挥空间。既然二三线城市将成为房企未来的赢利点,那未来房企将怎样发展这一块市场呢?二三线城市房地产有什么样的特点?怎样布局才能将利润最大化?笔者现以浙江省的绍兴市为例，通过剖析该三线城市房地产市场的发展过程及现状，以求能为上述问题的解决找到可能的启示或突破口。
房地产市场逐步成长
从绍兴市房地产市场历年的发展变化来看，可以将其分为四个阶段。
1998年到2001年，绍兴市区房地产投资额年平均增长速度达到40.1%；尽管2002年后，房地产投资增幅有所回落，但商品房住宅销售势头依然旺盛。从1998 2004年绍兴市房地产发展整个阶段来看，市区房地产实际销售面积年平均增长了35.2%，其中2004年的销售面积达到了177.91万m2，超过了1998 2001年四年的销售面积总和。
2005年，受新老“国八条”等宏观政策的影响，绍兴房地产业开始进入调整期。据绍兴市统计局统计数据显示，2005年绍兴全市商品房销售额为85.13亿元，同比增长12.4%。房地产开发施工面积1111万平方米，同比增长1.4%。而当年商品房空置面积136.8万平方米，同比增长45.1%。进入2006年，市民持币观望，总体销售形势有所下降，全年住宅销售面积为83.15万平方米，基本回到2004年的水平。
绍兴市房地产业经过2005、2006年的调整，房地产投资和住房消费逐渐趋于理性，2007年住宅开发投资、开发规模都较2006年有很大提高。市区全年实际销售面积为104.89万平方米，实现商品房销售额71.52亿元，同比分别增长11.3%和81.8%；房地产开发施工面积356.36万平方米，其中新开工面积123.94万平方米，分别增长14.7%和2.1%；年末商品房空置面积66.97万平方米，下降11.1%。而2008年美国经济危机带来全球经济衰退，对绍兴市房地产的发展也起到了降温作用，销售速度减缓，房地产企业经营压力增加，而投资开发速度也明显趋缓，市场处于深度调整阶段。根据透明售房网数据显示，2008年12月绍兴市区总共成交房屋1647套（不包括袍江、镜湖两区），其中住宅成交1205套，与2007年相比减少近4成。
2009年对于绍兴的房地产市场来说，是持续回暖的一年，在各项政策措施的促动下，房地产市场快速发展，交易活跃，成交量和成交额成倍增长。年末全市有房地产开发企业320家，全年商品房销售额302.87亿元，增长160.8%，销售建筑面积475.67万平方米，增长119.3%。房地产开发施工面积1900.41万平方米，其中新开工面积531.94万平方米。年末商品房空置面积209.58万平方米，增长3.8%。
房地产投资增长平稳
绍兴房地产投资额总量逐渐增长。从表1数据可以看出，2010年绍兴房地产市场已逐渐回暖，房地产投资基本处于稳步上升阶段,月均投资额在20亿元以上。不过市场受新政策的影响情况，2010年5月以来房地产投资额平稳发展，基本稳定保持在25亿元左右，其中9月投资额有波动增长，但10月又立即恢复稳定水平。
绍兴房地产投资水平与城市经济水平基本协调。房地产投资占全社会固定资产投资比重是直接反映投资结构是否合理的基础性指标。在发达国家，房地产投资一般占全社会固定资产投资的20％ 30％。专家们认为房地产占全社会固定资产投资在30％以内是正常的，超过30％市场有泡沫现象。从房地产投资额占全社会固定资产投资额的比重看，绍兴各月的数值在30%以内，基本属于正常有序的发展。
销售受调控影响相对较小
从绍兴2010年1月至10月商品住宅的销售面积和销售价格来看，绍兴市房地产市场发育程度比较高。2010年上半年，绍兴市住宅销售可谓一路攀升，不过受新政影响，5月开始住宅交易面积发生较大幅度的波动，可到9、10月市场又逐渐繁荣发展，成交面积持续上涨。但这一过程中，房价似乎并未受新政影响，仍处于快速增长之势，只有10月出现稍许回落，新政的效果还有待进一步观察。
发展潜力看好
绍兴市社会经济发展水平位于浙江省中上水平，紧邻杭州的区位优势以及绍兴独特的文化、旅游资源给绍兴房地产市场的发展提供了良好空间。随着杭州湾大桥的通车，绍兴将进入以上海为中心的两小时经济圈，绍兴将进一步融入整个长三角的发展进程。无疑，对于绍兴的房产业来说，这意味着又一次机会。
2009年以来，绍兴市的投资增速一直在浙江省排名靠前，亦是长三角地区的前列城市。因此，与周边城市，尤其是长三角江苏省同类城市相比，绍兴房地产开发投资仍有较大的增长空间。而且从2005年开始，绍兴各大企业、集团纷纷进军房地产业，2009年全市大约320余家房地产企业。如今宏观调控取得阶段性成果，具有实力和规模的房产企业将能取得更大发展空间。
从绍兴城市的发展来看，也为房地产业奠定了良好的空间。绍兴中心城市面积344平方公里，但老城区、绍兴经济开发区、袍江工业区和柯桥的建成面积累计不超过80平方公里，剩下的就是广阔的郊区，城市化转移的住房需求将与日俱增，因此绍兴市房地产开发依然是潜力巨大。
在全国范围内，诸如绍兴这样的拥有较大房地产开发潜力的三线城市还有很多，这些城市在全国或在区域经济中发挥着重要作用，同时也给房地产开发企业带来更多的投资机会，带来了另一个灿烂的春天。
作者 浙江大学房地产研究中心
编辑 房涛
p72
保障房建设加速
有利住房供应“双轨制”
保障房建设提速
近期，住房与城乡建设部向各地发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》，明确提出2011年我国保障性安居工程的建设任务是1000万套，并要求各地方政府调整之前上报的“2009 2012年三年保障性住房建设规划”和地方“十二五”保障性住房建设规划。与此同时，各省市也还在纷纷宣布上调保障性安居工程建设计划：上海市宣布将保障性安居工程建设比例占房地产开发的60%；北京市宣布2010年公租房建设和筹集规模为130万平方米，2011年还将此数据提高4倍；西安市宣布未来3年将建设373万平方米公租房，而2010年的建设规模仅为30万平方米；重庆宣布未来3年将建设3000万平方米公租房，解决200万户家庭住房困难问题。
事实上，保障性住房如此大规模地开工建设只是我国近年来加大保障性安居工程建设力度举措之一。国办发〔2008〕131号文的规定，从2009年到2011年底，我国将基本解决747万户城镇低收入家庭住房困难问题，这一规模将超过我国目前保障性住房存量的一半（中金公司测算，目前我国保障性住房存量仅有1300万套）；国办发〔2010〕4号文提出，到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。而且，保障性住房建设规模呈逐年加码的态势，2011年我国1000万套保障性住房的开工建设规模比2010年的580万套增加了420万套，而2012年实现竣工的保障性住房就有793万套。
保障房冲击商品房有案例可证
很多业内人士认为，由于增加保障性住房供应规模会分流住房需求，压缩商品住房建设用地规模，如此大规模的保障性住房集中建设和入市将严重重击商品住房市场。例如，根据2010年国土部公布的用地计划，全国住房用地计划拟供应量为18万公顷，保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房占比超70%，这使得2010年商品住房的开发建设空间将只有30%。同时，这一观点也有案例可证，香港特区政府在1997年10月推出“八万五建屋计划”（每年兴建8.5万套低价屋、10年内解决70％家庭住房问题）后，香港楼市急剧下跌，房地产商面对楼市崩溃无利可图，纷纷退出市场，私人物业5年时间贬值70％。2003年，香港政府决定无限期停建停售居屋，果断停止“八万五”政策的实施，2004年香港房地产市场才逐步复苏；美国从2002年开始推行“每个人都能享有美国梦”、“实现居者有其屋”的计划，各大银行推出次级房贷，让没有收入保障的人都买得起房，也导致了2008年“次级贷款”危机以及随之而来的房地产市场的萧条；2003年，上海市政府为了解决中低收入家庭住房需求，推出建设“一千万平方米限价房、一千万平方米经济适用房”的计划，此计划被认为是上海房地产市场随后陷入低迷的主因。此后，上海市舆论上不再公开宣传这一计划，行动上也不再实施。
增加保障房规模不会冲击商品房市场
从住房需求的角度分析，保障性住房领域和商品住房领域理应是两个并行不悖或不存在交叉的领域。不管是经济适用住房，还是公共租赁住房和廉租住房，其供应对象均为城市中等偏下收入和低收入住房困难人群，而商品住房的供应对象则应是城市中等偏上及高收入人群。另外，从产品特性上来讲，由于住房保障的目的是满足中低收入人群的基本住房需求，保障性住房的建设标准（如面积、装修、设施）、物业配套、区位特征等与商品住房相比均存在较大的差距。因此，从本质上来讲，增加保障性住房建设规模并不会冲击商品住房市场。
但在我国，地方政府财政压力较大和建设的积极性不足，加上以售为主的住房保障制度的不健全，保障性住房总体供应不足。根据中金公司的统计，目前我国保障性住房仅能覆盖6%的城镇家庭（理应覆盖30%的城镇家庭），供应量不到住宅市场的十分之一，全社会高达90%以上的人群通过商品住房市场解决居住问题，这是造成我国近年来商品住房市场过快发展，商品住房价格过快上涨最重要的原因。
2007年国发〔2007〕24号文的发布是扭转保障性住房供应不足的一个转折点。2008年国办发〔2008〕131号文提出“三年建屋计划”，即从2009年到2011年底，我国将基本解决747万户城镇低收入家庭住房困难问题；2009年国家出台的《2009 2011年廉租住房保障规划》中将131号文提出的保障任务进行年度分解；2010年国家提出了580万套的保障性住房建设任务；2011年提出了1000万套保障性安居工程的建设任务。同时，在保障性住房制度建设上，不管是2009年出台的《2009 2011年廉租住房保障规划》，还是近期关于2011年1000万套保障性安居工程建设任务中关于主要增加公共租赁住房供应的结构性安排，都在刻意地规避过去以经济适用房为主的保障性住房供应政策所固有的弊端，淡化经济适用住房的作用，建立以公共租赁住房和廉租住房为主要内容的住房保障制度，彻底实现“市场的归市场，保障的归保障”。从这个角度来讲，未来大规模增加保障性住房不仅不会对商品住房造成冲击，而且会彻底厘清保障性住房与商品住房的边界，有效解决过去由于二者边界不清晰所产生的房地产市场非理性发展、房价过快上涨、政府频繁干预以及市场波动等问题，最终形成保障房与商品房并行的双轨制住房供应体系。
保障性住房大规模地建设和供应，将有利于平抑和稳定商品房价格，促使商品住房市场向理性方向回归，减少政府对商品房市场的干预，这对于商品住房市场长期稳定发展是有利的。保障性住房大规模建设将会降低和稳定中低价位、中小户型普通商品住房的价格，有利于解决由于房价过快上涨而使需要保障的群体范围和数量进一步扩大的问题，反过来有利于稳定和扩大市场边界，培育市场潜在消费群体的扩大，促进住房市场深化。即使近年来保障房建设提速在用地上挤压了商品住房发展空间，在需求上分流了部分购房者，但由于保障性住房需求缺口巨大，如果保障性住房按每年新增完工300万套的速度发展，30年后，到2042年，受保障家庭户数才上升到30%这一完全覆盖中低收入家庭的比率。
当然，从总体上来讲，未来几年保障房大规模建设和供应不会冲击商品房市场，但由于预期对房地产市场的走势有非常大的影响，短时期内保障性住房大规模入市可能将影响和左右市场走势判断，形成市场将要下行的预期，并通过这种预期的自我实现来形成进一步下行的循环。首先，国家及各地方政府要根据商品房市场的变化，充分利用和合理调整保障房建设和分配的周期和节奏，避免短期内大规模供应保障房对市场造成冲击；其次，要避免上述这种冲击和发挥保障房有效补充商品房市场的积极作用，还要严格保障性住房准入和退出的机制，杜绝保障房的错配现象；再次，要增强保障性住房供应的有效性，在满足基本居住功能的基础上，要完善物业管理、市政设施和医疗、教育、出行等基础服务设施。
作者 深圳市房地产研究中心房地产研究所副部长
编辑 贾艳霞
p74
奇特的韩国住房租赁市场
韩国的住房租赁市场非常奇特，与同其他国家有较大区别。西方的市场租赁大都采用“按月租赁”的形式。只有在韩国的市场租赁中存在“存租”的形式。所谓“存租”方式是指住房的承租人在住房租赁开始需要支付相当于住房价值总额一定比例的资金给房东，当租期结束时房东再将这些资金返还给承租人。采用存租方式就无需再支付房租。
在特定的历史阶段，这种独特的租赁制度在韩国住房租赁市场中占有重要的地位，比重一直超过了“按月租赁“的形式。
那么，为什么这种租赁制度只存在于韩国，它是在怎样的历史背景和条件下形成，其独特性何在？未来发展趋势又会怎样？本文力图对这种租赁制度的形成原因、运行机制、发展趋势进行分析，希望有助于我们能够更好地理解韩国住房租赁市场的情况。
历史原因
“存租”在韩国的产生和流行主要是由于政府在优先发展工业的政策导向下严格管制利率，过高的利率抑制了住房金融市场的发展所致。在“朝鲜战争”中，韩国国内大部分的住房和基础设施遭到了毁坏。从20世纪60年代开始，韩国进入了经济快速发展的时期。城镇化和工业化进程加快，导致大城市自有住房和租赁住房严重短缺。政府对新建住房设置价格上限、对住房建设贷款进行补贴的方式扭曲了住房价格，从而对新建住房的需求量很大。这种情况下，政府只允许那些没有住房的家庭购买新建住房。另外，还采取抽签的方式来决定新房购买资格。政府对那些出口导向型的大企业采取低利率政策，以使他们迅速扩大生产能力。与此同时，对于小企业、消费信贷和住房金融领域则采取较高的利率。从20世纪80年代中期一直到东南亚金融危机之前的这段时间，韩国的名义利率和实际利率都保持在较高的水平。这对于广大无法享受低利率优惠的中小企业，以及购房者而言都会带来比较沉重的债务负担。这种政策导向抑制了住房金融市场的发展，使得正规金融部门对于居民住宅抵押贷款以及房地产开发投资贷款的供给就很少了。这既抑制了普通家庭的购房需求，也抑制了开发商的开发积极性。韩国学者Kim and Cho 1990年的报告指出只有不到15%的家庭通过住房抵押贷款购买住房。由于开发商需要大量的自有资本，也要承担较高的借贷利率，这样自有住房和月租房的供给量受到抑制，无法满足居民的住房需求。
正是在这种条件下，“存租”住房市场由于能够同时满足住房所有者和承租者（供需）双方各自的要求而开始兴起和繁荣。对于住房所有者而言，通过这种租赁形式能够在租赁期内获得一定保证金（或储蓄金），进行各种投资获取收益（相当于房租）。承租者通过该体系满足了住房使用权。如果他们采取按揭贷款的方式购买住房，需要支付高昂的按揭贷款支出，采取存租方式可以节约这些成本，也为以后购买住房积累了资金。
在当时的环境下，自有住房市场（特别是新建住房市场）受到严格的政府管制。而“存租”市场是一种竞争性的环境，几乎不受政府的管制。这种独特的优势使得“存租”市场获得了良好的发展。因此，我们认为，存租方式实际是韩国利率管制和住房价格管制背景下形成的特殊产物，它不再单纯是住房租赁市场，而且演变成为民间融资市场。
正因为如此，使韩国的住房市场结构与其他国家有明显差异。2002年时，日本的自有住房率约为60%，英国和美国分别接近70%，而韩国的住房自有率一直在50%左右，韩国的租赁住房市场的比重较大。
运行机制和特点
“存租”合同期限一般为2 2.5年（Park，Kim 1993a,1993b）。合同中规定，承租者要向住房所有者预付占住房价值30% 70%的保证金，待承租期满之后，住房所有者将保证金全额归还承租人，而承租人无需再支付任何租金。这种租赁合同没有规定住房所有者必须将承租者所交的保证金放入专门的托管账户。这样住房所有者获得的租金就是使用该保证金的机会成本。与按月租赁形式比，住房所有者要承担承租者的违约风险不同，“存租”合同赋予了住房所有者充分的主动权，消除了承租者在支付租金方面违约的可能性。也可以减少针对承租者使用住房产生的信息不对称和道德风险问题。
这种制度安排是明显偏向于住房所有者的，使其有效规避了风险。如果承租者要提前结束合同，所有者有权在合同到期时再归还保证金。虽然所有者可以选择在合同到期时不归还保证金，但是这属于违约行为，根据韩国的司法体系，承租者有权获得住房的使用权和控制权。另外，即使在合同期间该住房出售给了别人，承租者和原所有者之间的合同关系仍然会延续到合同终止。1999年修改的《承租者保护法》允许承租者在合同期内可以重新配置享有的物权，特别是当所有者无力偿还保证金时，承租者享有住房所有权。
“存租”市场和月租市场之间存在一定的相关性，在初步设定保证金数额时应该遵循这样的原则：即保证金投资收益的现值应该等于同等条件下月租房能获得的租金总额的现值。在比较这两种租赁市场的情况时，需要把保证金转换成一定的月租，这种转化率常常选择住房所有者期望的投资收益率。
另外，可以通过考察住房销售市场和“存租”市场之间的相对价格来判断韩国的住房价格水平。住房销售价格对存租保证金的相对价格取决于名义利率和实际利率之间的比率。在东南亚金融危机之前，预期通胀率占名义利率的比例一直在下降，表明住房销售价格和存租保证金的相对价格有所下降，这是符合韩国实际情况的。韩国政府在1988年至1992年之间实施了《200万户住宅建设计划》。一直到经济危机之前，韩国的住房供给量显著增加。根据统计，在1988 1997年这段时期，新住房的累积供给量占到截止1997年年底住房总存量的55%。而在危机之后，政府为了刺激经济发展，采取了一系列的住房市场化措施，这些都促进了住房需求，导致住房价格较快上涨。
发展趋势
从20世纪90年代初期，韩国已经开始放松了金融管制，特别是危机后韩国的名义利率和实际利率都有了较大程度的下降。到了1997年东南亚金融危机之后，这种低效的制度受到国际社会的关注，IMF促使其进一步变革，包括：重组表现较差的金融机构、公共部门规模的削减及国企私有化、取消政府对利率的管制等。1997年7月，韩国最大的也几乎是唯一的住房抵押贷款机构韩国住房银行实施私有化转变成了商业银行，名为韩国住房和商业银行。自此之后，韩国的住房金融领域变得更加市场化，也更富有竞争性。1999年末韩国抵押贷款公司成立，进一步促进韩国住房金融体系的完善。
在危机之后，韩国的商业银行把注意力开始从大企业向个人消费信贷转移，在利率放松管制之后，商业银行争相向消费者提供信贷。除此之外，抵押银行也扮演着重要的角色。随着韩国抵押贷款公司的成立，以及资产支持证券法律的通过，韩国抵押贷款公司对韩国住房基金贷款及由商业银行和其他金融公司发放的私有部门住房抵押贷款进行证券化。
随着各种形式的金融自由化和金融创新的发展，“存租”住房租赁方式存在的条件逐渐消失，月租房和自有住房所占的比例会逐步上升。然而，由于制度惯性，以及当前“存租”住房市场的保证金规模，在未来一段时间内，“存租”制仍将是韩国重要的住房租赁制度。
作者单位 中国社会科学院金融研究所
编辑 贾艳霞
p77
——河北省住房和城乡建设厅住宅产业化促进中心专题
在实践中
寻找产业化前行之路
通向住宅产业现代化彼岸的“桥和船”
河北省住房和城乡建设厅厅长朱正举同志在研究部署工作时十分注重领导方法中的“桥和船”的问题，他经常说，破解工作中的诸多难题要学会搭建“跨河之桥”和寻找“渡河之舟”。所以日常工作中我经常思考，实现我国住宅产业现代化的“桥和船”在哪里？最近的几条信息和由这几条信息产生的联想与感悟使我产生了对这个问题寻求答案的想法。
首先是来自企业的信息：
今年9月底，在哈尔滨举办的“全国住宅建筑工业化生产方式暨预制装配式混凝土结构技术现场交流会”，会议原本的构想源自对黑龙江省第二个国家住宅产业化基地——宇辉建设集团的授牌仪式，结果却成为了一场不可多见的500多人的行业盛会，甚至被一些与会代表誉为住宅工业化生产的重要“里程碑”。业内已经开始进行预制装配式混凝土结构生产的7家企业，连同万科全部到会，并都进行了专题演讲，分享技术和经验。
今年1月27日，一幢全预制混凝土装配楼宇在江苏省南通市中南世纪城小区落成。这是江苏中南建设集团引进澳大利亚康诺克公司的预制技术形成的新型建筑结构体系，成为工业化生产住宅的又一范例。
就在近日，基地在河北省唐山市的二十二冶集团第一建设公司总工程师崔建军先生前来我办公室，咨询了解省内预制装配式混凝土结构住宅的发展情况，他们已经在国内调研了数月，瞄准这项建筑工业化生产技术跃跃欲试。近日反馈给我的消息是，该公司已决定建设预制装配式混凝土结构生产线，成为国内又一家跻身预制装配式混凝土结构体系的推广者和实践者。
谈到企业重视住宅产业化，不能不谈到万科。早在11年前，万科就开始了对住宅产业化的探索；万科提出“像造汽车一样造房子”；万科把住宅产业化作为未来的核心竞争力；万科提出要在2014年内完成住宅产业化进程；万科表示“到2015年不会再用传统的施工方法”；万科，万科……，一提到万科在住宅产业现代化方面的努力，身为住宅产业化促进中心主任的我就兴奋！
其次是有关政府部门的信息：
2010年3月，北京市住建委、北京市规划委等八个政府部门联合出台《关于推进本市住宅产业化的指导意见》,明确了对住宅产业化的指导原则、目标任务和措施。从2009年到2011年,北京市推进住宅产业化的建筑面积分别为10万、50万、100万平方米以上,并从成熟和适用的预制部品入手,综合运用外墙、楼梯、叠合楼板、阳台板、空调板等预制部品,实现装修一次到位。2012年 2013年是北京住宅产业化推广期,产业化住宅项目建设比例将达到7% 10%。
从政府的角度推进住宅产业化，最早的是上海市，从2000年开始，上海市住房保障和房屋管理局以全装修和四新技术运用为切入口推进住宅产业化，走过了十年的历程，在社会上取得了三个共识：一是全装修住宅是住宅产业化推进的基础；二是全装修住宅是消费者提高居住生活水平的必然选择；三是全装修住宅是开发企业可持续发展的战略标志、必然选择和综合实力的反映。
谈到政府推进住宅产业现代化，不得不提到住房和城乡建设部住宅产业化促进中心，它是国家层面上推进住宅产业现代化的政府机构，十几年来出台了一系列政策，开展了示范试点工作、住宅性能认定工作、康居产品认证工作等等，建立了包括房地产开发商、建筑、电器、电气等多个领域的优秀企业为载体的国家住宅产业化基地。通过一系列卓有成效的工作，领导全国的住宅产业现代化朝着既定目标前行。
感悟于上述企业和政府部门推进住宅产业现代化的实践和成果，联想到住房和城乡建设部住宅产业化促进中心这个上级机构的职能和工作，我对“船和桥”的答案逐渐有了这样一个认识：在到达住宅产业现代化彼岸的河上，企业可以乘船也可以跨桥，但船和桥造成什么样的、怎样让船更快、怎样让桥更便捷、怎样让乘船跨桥更省力、更省钱，需要政府的政策、标准和指导。住宅产业现代化既需要有企业乘风破浪、奋力前行，又必须有政府的航标指引、保驾护航。在我们兴奋于万科等企业破浪前行之时，我们更期待着住宅产业上下游企业万船齐发的日子。
作者 河北省住房和城乡建设厅
住宅产业化促进中心主任
编辑按：
11月10日，河北省正式启动环首都经济圈规划编制工作。11月15日，住房和城乡建设部2010年度A级住宅建设经验交流暨颁证大会在上海开幕,对2010年度我国住宅性能认定工作进行总结。本期“区域”栏目将视线转向河北省，意在通过对河北省目前房地产市场发展现状的讨论为今后河北住宅产业化促进中心工作助力。
河北省住房和城乡建设厅住宅产业化促进中心
河北省住房和城乡建设厅住宅产业化促进中心成立于2000年10月，主要职能为统一管理、协调和指导全省有关住宅产业化方面的工作，并提供相应的技术咨询和技术服务。致力于全面推进河北省住宅产业现代化，推进河北省节能省地环保型住宅建设，以满足广大居民不断改善居住状况的需求，提高河北省住宅建设的综合质量，实现住宅发展的经济效益、环境效益、社会效益。
主要工作内容包括：
1．组织实施住宅产业现代化试点工作，提供住宅建设技术指导。
2．研究拟定住宅开发建设的技术体系。
3．实施住宅建设与住宅产业的技术政策，协助办理住宅建设与住宅产业化的专项业务工作。
4．实施住宅性能及住宅部品、部件的评估、认定制度。
5．组织有关住宅技术及部品的技术开发，开展住宅技术服务和信息交流。
2010年主要工作回顾
举办统筹城乡发展暨新民居建设培训
为贯彻落实中共中央国务院《关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》（中发（2010）1号）及省委办公厅、省政府办公厅《关于2010年加快推进农村新民局建设的工作意见》（冀办发（2010）4号）和省住房和城乡建设厅关于“继续多层次举办以镇乡和新民居示范村领导及村镇建设管理干部为培训主体的培训班”的指示精神，做好农村危房改造技术指导及新民居规划建设和相关法律问题的指导工作，2010年6月1日~3日，河北省住宅产业化促进中心配合石家庄市建设局村镇处举办了统筹城乡发展暨新民局建设培训，参加培训的共计300余人。
此次培训专门邀请了省建筑研究院原总工程师、教授级高工张国堂等省内知名专家、从事房地产业法律事务的律师、国际铜业协会电气安全与智能化项目经理、力诺瑞特新能源公司项目经理等专家进行了讲解。
通过此次农村新民居建设技术培训班，主办方希望能够将政府在村镇建设、新民居建设、农村危陋房方面的文件、规章、办法、措施深入基层，大力宣传推介农村新民居建设中的好典型、好做法，充分发挥示范带动作用，促进全省新民居建设深入扎实开展，为我省的三年大变样推进作出积极贡献。
举办铜管对流散热技术与产品应用座谈会
6月21日，由国际铜业协会会同河北省住宅产业化促进中心组织的“河北省优秀房地产开发项目应用铜管对流散热技术与产品座谈会”在上海召开。
国际铜业协会是一个非盈利的、专业的、权威的国际组织，致力于在全球推广和促进铜的合理有效使用。国际铜业协会总部设在美国纽约，1995年进入中国，分别在北京、上海、广州设立办事机构，并从建筑、能源和电力、家用电器和技术研发、健康环保等领域在协助政府决策、促进产业链协作以及协同市场开发等方面开展了一系列行之有效的工作。
本次铜管对流散热技术与产品应用座谈会邀请到哈尔滨工业大学董重成教授以及建设部建筑金属应用技术专家委员会姜国芳委员，他们分别对铜管对流散热器的产品与其它类型散热器的技术比较以及铜管对流散热器的性能与制造进行了详细介绍。旨在推动铜管对流散热技术在房地产开发项目中的应用，从而共“铜”创造一个更有效、更健康、可持续发展的优质生活环境。
首届河北省住宅产业现代化展览会开幕
10月22日 24日, 由河北省住房和城乡建设厅主办的首届河北省住宅产业现代化展览会在河北省博物馆文化广场举行。
河北省住房和城乡建设厅住宅产业化促进中心主任赵志林、河北日报报业集团副总编辑李炳祥、石家庄市建设局、城乡规划局、住房保障和房产管理局、园林局等相关领导出席了开幕式。
本届展会分房地产开发项目展区、节能环保建材展区、房产中介机构展区、装饰公司展区、整体厨房卫浴展区等，有四十多家企业和经销商参展。果岭湾、新世纪钻石广场、国大御温泉、恒大绿洲、燕赵财富主场、盛华园、凯业·原乡假日基地等精品楼盘吸引了众多观众；欧陆佳等新型节能环保建材，浪鲸整体卫浴、西雅丽家整体厨房、长虹厨卫等整体卫浴产品的参展充分体现了节能环保和追求美观、实用的理念已深入人心。
石家庄市城乡规划局展示的石家庄市都市区、主城区和正定新区的规划充分体现了三年大变样的巨大成就，引起了广大市民的极大兴趣，一致称赞三年大变样带来的新的机遇和挑战，盛赞省委、省政府的决策和战略。
该展会是在贯彻落实科学发展观、建设资源节约型和环境友好型社会的背景下，为住宅与房地产业上下游企业搭建的一个交流沟通的平台，集中展示了最新建筑节能与新型建材、可再生能源技术与产品，对促进节能省地环保型住宅建设，加快推进河北省住宅产业现代化将起到深远的影响。
组织参加第12届中国住交会并参观考察
12月9日～14日，河北省住房和城乡建设厅住宅产业化促进中心组织全省房地产考察团参加了第12届中国住交会，考察深圳、珠海、中山、广州房地产项目与产品。
此次住交会上，云集了众多大型房地产开发企业，万达、绿城、首创、合生、海尔、万通、碧桂园、富力、恒大、金地、星河湾等品牌地产商纷纷携最新项目参展。北京市房山、山东文登、内蒙古赤峰等城市及新区也纷纷亮相住交会，展示最新规划和发展前景，吸引开发企业。会上，代表们收集了许多各自感兴趣的企业资料并与参展商就相关问题交流了各自的观点。随后参会代表参观学习了深圳万科棠樾、金色半山、第五园这三个具有一定代表性的优秀开发项目，珠海格力电器股份有限公司、中山市露玛暖通科技有限公司和卡洛力热能科技有限公司进行参观。
本次考察结束后，代表们均表示此次会议使大家接触到了国内一流的开发建设成果，学习到不少先进的技术，受益匪浅。
供稿 河北省住房和城乡建设厅住宅产业化促进中心
编辑 殷晶晶
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从“环首都经济圈”透视区域楼市
近日，闻听河北建“环首都经济圈”一事，甚喜。因经济圈建成后，交通必更加便利，今后来往于京冀两地可省时省力，满足自己一点小小的私心。但欣喜之余不免担忧：京城周边楼市现已如此火爆，若经济圈建成后房价继续暴涨，这又让广大消费者“情何以堪”？
河北省的“环京津”发展方案始于从上世纪90年代，但“环”了许多年后成效却不很大。从2009年北京市顺义区和河北省三河市GDP对比情况就可以看出两地经济发展水平依然存在差距（见表1）。今年，河北省将以前的“环京津”改为“环首都经济圈”和“沿海地区发展规划”两个方案。如此一来，目标更加明确，制定相关措施也更有针对性。
强大交通网“给力”区域楼市
日本东京、首尔等地都有建设首都经济圈的经验，此次河北省提出“环首都经济圈”也对这些地区的做法有所借鉴。在“环首都经济圈”方案中，河北省将推进13县市区交通基础设施与北京全面对接，推进京涿、京廊、京燕、京固等城市轻轨建设，加快进京、环京高速公路网建设，打造10分钟到半小时交通圈，构建与首都一体化的交通体系。事实上，日本的东京都市圈就是在其密集的轨道交通网基础上建立的。地铁和电气列车是绝大多数人每天要依赖的交通工具，整个东京都市圈就是在这些轨道上融为一体。所以，加强河北和北京之间的交通连接有助于打开此“圈”今后发展的“任督二脉”。
强大交通网的建立将有利于两地共享资源。目前，北京市区内的发展渐显局促，投资发展相继向周边拓展，但交通配套尚不能满足“大北京”迅速扩张的需求。如果新的轨道交通规划一旦落实，会加速所覆盖区域整体的经济发展进程。目前，北京周边部分楼盘正逐渐显现的升温迹象就揭示了区域经济规划对北京及泛北京区域发展的重大利好。
中广信地产服务机构总经理助理施加胜近日表示：“道路等基础设施的完善、强化等措施将促进京津冀区域经济一体化融合，缩小区域内经济社会发展差距。这将促使北京周边楼市发展迎来新机遇。可以预见，轨道的延伸、路网的丰富，将对北京各郊县、五环外、六环外的项目带来重大利好。同时，也必将促进相关区域土地开发的更加活跃，京城楼市的郊区化趋势将会进一步加剧。”
“环首都经济圈”的建立对于京冀交界地区的楼市影响也将日益明显。从近年燕郊房价一路飙升到近日涿州房价持续走高的现象中我们可以发现，在目前道路交通尚欠发达、通勤成本不堪重负的基础上，这些地区的房价尚且如此向好，如果将来轻轨建成后，这些地区的楼市必然更加兴旺。当然，河北地区楼市呈现繁荣也将有效舒缓北京楼市的紧张压力，这对华北地区房地产市场的长远发展还是较为有利的。另外，如果京津冀三地的经济发展水平能够齐头并进，就将带动华北地区经济强势增长，同时也将进一步促进区域房地产市场容量的倍增。
优惠政策为企业发展铺路
对于“环首都经济圈”的建设，北京市规划委副主任王飞表示“这项工作已经迎来了天时、地利、人和的很好机遇”。他建议河北省和北京市应做好规划的衔接，并根据国家发改委关于都市圈的发展规划、建设部关于城镇群的规划以及中央提出的推进首都圈概念的基础上，进行规划的编制。“规划定位应明确为，即围绕首都，建设世界级城市群。”
而对于房地产企业来讲，“环首都经济圈”也无疑是一次绝佳的发展机会。近日，河北省邀请包括北京市规划委在内的官员、专家学者就“环首都经济圈”规划编制方案征集意见。河北省委常委、常务副省长赵勇表示，对这个特区“将给予比深圳更优惠的政策”。记者查阅了以往国家颁布的针对深圳地区的优惠政策，其中对企业比较有利的包括“税收”、“土地”、“资金”等几大方面。如在2007年国务院出台的《关于实施企业所得税过渡优惠政策的通知》中，就明确深圳市在5年内逐步取消约30项企业所得税的区域优惠政策。
近日河北省发改委也有消息称，为吸引首都产业转移和聚集，河北省将单列新增建设用地指标用于“环首都经济圈”建设，并实施有差别的地价政策；同时加大财税政策扶持力度，对接收的北京转移、扩散企业自投产3年内缴纳的企业所得税地方给予全额支持。除此外，“环首都经济圈”对地产企业有吸引力的原因还表现在将来可能出现的强劲购买力。因为一旦北京通往燕郊等地的轻轨建成，将有效刺激京冀两地群众的购房欲望，这对广大开发商将产生较大吸引力。
经济圈引发楼市隐忧
据报道，对于河北来说，明年不仅高铁、地铁、轻轨及77条公路将实现和北京全部对接，13个县市固定电话区号也将全部改成010，手机电话也实行同城无漫游。近日，一向冷清的燕郊楼市再次恢复了往昔的热闹局面。此前受楼市调控政策的影响，燕郊房价直线下降，但最近燕郊楼市却逐渐回温。而这一切，则源于北京至燕郊廊坊轻轨拟明年开通、手机电话也实行同城无漫游等消息的影响。
记者近日也“有幸”见识了燕郊楼市目前热火朝天的发展态势。周六上午十时左右，去往燕郊的930公交站牌前排着长长的等车队伍，期间不停有人拿着宣传册前来询问记者要不要乘专车去燕郊看房。在北京至燕郊的高速公路上，沿途随处可见开发商置于路旁的大型广告牌，进入燕郊后，除了各大项目的售楼处外，还可看到大大小小的中介售房机构。小小的燕郊散布着各类风格不同的建筑物，这些越建越高的房子在燕郊不大的区域内显得多少有些突兀。而日前涿州也正上演着一波购房热潮。据有关消息称，目前涿州的个别楼盘已突破万元大关。当地一位知名项目开发商在近日接受媒体采访时更是表示，涿州现在每天的成交量超过300套，这个数字接近目前北京和上海的日成交量。
美联物业全国研究中心认为，“环首都经济圈”是一个庞大的造城运动，在带动相对落后区域经济发展的同时，城市化进程也容易导致该区域的物价上涨，既有利又有弊。从长远看来，对目前中小投资者来说，投资风险将高于大型企业。目前部分楼盘短时间内涨幅过高很没有道理，从某种程度上说，这是在透支未来的消费能力，开发商在定价时应尽量根据当地的居住水平、承受能力等各种因素来综合考虑。如果定价标准和涨价速度都存在问题的话，那么就会产生泡沫。而且如果这种膨胀效应短期内得不到控制就有可能引发“类北京楼市问题”，到最后风险势必会转嫁到广大草根阶层。
毫无疑问，“环首都首经济圈”建成后将会给京冀地区带来众多利好，但如果楼市持续升温将和目前房地产市场的宏观调控背道而驰。近日还有专家担心，若土地都被开发商圈走后，经济圈将拿什么承接北京市转移产业资源。虽然投资区域楼市的前景一片明朗，但对于个人投资者而言，还是需要对投资的潜在风险有比较透彻的了解。业内专家提醒，如果想通过投资获得较好收益还需要防范多重风险。
“环首都经济圈”，在地理概念上被定义为“13县1圈4区6基地”。将其解构，其大意是在河北的涿州市、涞水县、香河县等13个县区市范围内建设一个面积27060平方公里、人口485.65万人、以新兴产业为主导的新经济圈。该经济圈涵盖高层次人才创业园区、科技成果孵化园区、新兴产业示范园区、现代物流园区；同时还要建设养老、健身、休闲度假、观光农业、绿色有机蔬菜、宜居生活基地。
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践行产业化 与河北共成长
近日，河北省提出“环首都经济圈”规划，由此搭建京冀深层次交流的经济平台，这必将为河北房地产带来难得的发展机遇。如何利用这次机会发展住宅产业化、与河北共成长也是每一个区域开发商应该思考的问题。
近日，河北省提出“环首都经济圈”规划，由此搭建京冀深层次交流的经济平台，这必将为河北房地产市场带来难得的发展机遇。如何利用这次机会发展住宅产业化、与河北共成长也是每一个区域开发商应该思考的问题。
近几年，河北省城镇化建设速度在全国位于前列，此次提出“环首都经济圈”规划对于当地建设城镇化工作和今后河北省开展住宅产业化工作都有重大意义。随着“环首都经济圈”规划的进一步落实，必然会带动周围县市的经济发展，由此也会加快当地城镇化建设的步伐。城镇化建设首先要解决搬迁居民的住房问题，这不仅需要开发商具备高效的建造速度，还要保持较好的建筑质量，而我们都知道，推行住宅产业化要解决的就是这两个问题。
天山集团认为，在国内推行住宅产业化工作有重要意义，对于河北省来说更是如此。因为这项工作对目前河北加快城镇建设起到的作用是不可小视的，尤其在节能减排方面，有着十分重大的贡献。简单的作一个对比，在不同施工方式下楼板资源、装修资源、维修资源、每建筑平米资源消耗等方面来看，不管从水耗、能耗、人工、垃圾、污水等方面都较传统的施工方式有着十分显著的提高，节能与减排效果一般至少会有50%左右的改善，有的方面能源消耗与废物排放甚至不到传统施工方式的10%，这便是目前住宅产业化最重大的意义。
筛选技术 寻找实践新方向
住宅产业化是住宅产业现代化的简称，是住宅工业化、标准化、通用化的具体体现。涉及到企业的具体实施时，便是以科技进步为依托，以成型的住宅建筑体系和与之相配套的住宅部品为基础，以科学的组织和现代化的管理为手段，通过将住宅生产全过程的开发、设计、施工、部品生产、服务和管理等环节联接为一个完成的产业系统，从而实现住宅的生产、供给、销售和服务一体化的生产组织形式。我们可以看出，实施住宅产业化对于推行节能减排工作也有重要作用。
天山集团推行节能减排工作已有数年，这个过程确实比较漫长，而且在过程中也遇到一些问题。天山集团在房地产企业工作多年，对于节能减排工作有着深刻感受。每个企业也一定和我们一样，在对节能减排工作从不懂到了解，再到熟悉，最后运用到实践的过程后，这个企业就会变得成熟，对节能减排技术的探究欲望就会取代原来的紧张心理。
对于初接触者，节能减排可能只是一项单纯的技术，有人甚至认为这是一项难度系数并不很高的技术。但对于天山集团来说，节能减排工作来源于技术筛选过程，企业要在逐步的筛选中确定今后的实践方向。对于中国现在的国情，天山集团认为建筑行业需要逐步推行一些中坚技术，因为这样可以更好的结合当前国内技术发展水平和国际上先进技术的较好效能，而且最主要的是可以将成本控制在可承受范围内。
天山集团在多年实践中得出这样的结论：筛选技术时要有方向性。比如绿色建筑从场地、节水、节能、材料到使用的问题中，都需要技术的方向性。而这个操作链中最难把握的就是节能技术，如果能在节能技术上有所突破的话，建筑产品就会从一般的产品飞跃到高品质的层面上。
天山集团做的项目一般都定位于高端市场，支撑高端产品的基础就是高科技含量，而节能减排的提出对走高端路线的项目来说是一次革命性的转变。在过去几年的开发过程中，大多数企业在开发过程中更多考虑的是销售业绩，现在确是尽可能从客户角度考虑问题。因为生活质量的提高决定了我们的消费者越来越关注高品质产品，所以我们只有抓住客户的需求就能找到开发项目的原动力。
天山·新公爵项目就是一个典型的运用了较多节能技术的项目，该项目的结构型式为框架剪力墙结构，它的节能减排主要体现在以下几个方面：主体填充墙采用250mm厚蒸压加气砼砌块、楼梯间采用200mm厚蒸压加气砼砌块及山墙采用250厚蒸压加气砼砌块。外墙、地下室顶板、屋面均采用挤塑聚苯板保温。外窗采用的断桥铝合金中空玻璃。采暖系统形式为地板辐射，分户计量。电气工程采用节能灯具，公共走道采用自熄延时开关。
建科学模式 促产业化良性发展
近日，河北省提出要建设“环首都经济圈”，其总体思路是在北京临近1000公里的范围内，主要包括环绕北京的张家口、承德、廊坊、保定四个地级市，建设一个发展特区；包括建设高层次人才创业园区、科技成果孵化园区、新兴产业示范园区、现代物流园区，以新兴产业为主导的经济圈。这个发展特区将包括京东、京南、京北三个新城以及7个人口在30万人以上的中等规模城市，将环绕北京的区域建成一个全封闭的城市带。
虽然因为我国国土面积较大，城市聚集不可能达到日本、韩国的程度，但是，相关产业承接、人口迁移必然给经济圈内城市带来新一轮的建设热潮，这对地产行业无疑是一大利好信息，而地价重估必将使在经济圈内享有土地储备的房地产公司直接受益，并为其它地产企业带来不小的冲击。越来越多的高科技必将在住宅建设中逐渐被广泛应用，这将为企业赢得更多的发展机会。
河北省城镇化建设工程加快，同时也就意味着大量的住宅将会出现在人们的视野、投入到使用之中，大量的住宅建设为河北省住宅产业化的推行提供了机会，同时也带来了非常大的挑战。建设科学合理的住宅建设模式，以此来推进住宅产业化的良性发展便成为最为基础的工作，具体的政策方针，河北相关部门已经作出指示，一要以发展循环经济、建设资源节约型、环境友好型社会为方向；二要以人为本，改善人居为根本；三要以产业化技术创新为手段；四要以建设省地节能环保型住宅为目标；五要引导科学合理的住房消费。
对于今后河北省住宅产业化工作该如何开展，天山集团认为，当前河北住宅产品面临的主要问题有以下几个方面：目前我省住宅建设的劳动生产率只有世界先进国家、地区的1/5~1/6；我国住宅建造过程主要通过施工现场的湿作业来完成。其主要原因就是我国住宅部品的工业化、标准化程度比较低，影响到住宅建设的技术集成的水平。要想解决这些问题，就需要有关部门建立住宅产品相关制度，比如，建立适应市场经济的住宅产品优胜劣汰的良性发展机制，以限制不良产品及不良施工方式的出现；编制住宅产业的技术政策及标准，以一套科学评价体系引导企业提升住宅品质；从适用性、安全性、耐久性、环境性、经济性等方面出发，建立住宅/建筑部品认证制度，同时引导住宅消费的合理性，给消费者以知情权，选择满足居住需要的住宅；建立国家住宅产业化基地等以此来限制并鼓励企业加入到住宅产业化的队伍中来。最终通过相关制度来促进观念的转变；促进住宅综合质量的提高；促进产业化技术集成水平的提高；促进建设模式和消费模式的转变。
供稿 天山集团
编辑 殷晶晶 赵征焰
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以产业为基础 走绿色低碳之路
——解析卓达房地产绿色低碳开发模式
用工业化生产的方式来建造住宅，提高住宅生产的劳动生产率和住宅的整体质量，降低成本，降低物耗、能耗，房地产生产方式的升级。未来房地产，在住宅产业化形势下绿色低碳将成为基础条件，成为营销的必然条件，也将成为房地产产生价值和效益的一个关键环节。
在河北石家庄，卓达集团坚持以产业为基础，走绿色低碳开发模式，每建设一个项目都将水系、生态园林作为改善整体气候环境的重点配套，逐步加大可再生能源在建筑中的应用，广泛使用节能建筑材料、建设中水处理厂等，在住宅产业化生产下建设绿色低碳产品，大大提高了住宅建设的科技含量和附加值，使住宅的质量和功能得到较大的改善和提高，从而实现了可持续发展。
房地产行业迎来产业化、低碳商机
住宅产业化主要是针对房地产建筑内部，是提高住宅生产劳动生产率、整体质量，降低成本，降低物耗、能耗的生产方式的升级。
住宅产业作为国民经济新的增长点已逐渐被社会和公众所认识和接受。住宅产业化成套技术在工程中的运用，可推动建材、厨卫、环保等传统产业的发展。住宅产业化的发展，住宅科技含量的提高，不但能够改变传统住宅产业的发展，给诸多相关企业带来巨大的经济效益和社会效益，起到带动国民经济发展的作用。而且，还可促进相关产品生产线、生产基地的形成和发展，促进地方性住宅产品的开发和生产。
住宅产业化对劳动生产率提高也起到很大作用。住宅产业化成套技术在工程建设中的应用，将会对提高住宅建设的使用功能、工程质量、环境质量起到积极的作用。使住宅的质量有较大的改善，同时提高了住宅的附加值，使房产销售得以加速运转。
现在房地产开发是一种简单粗犷的模式，是以土地为原料、资金为动力、以时间为坐标、以销售为导向的粗放型、消耗型、分离型的生产模式，这种生产模式突出表现为技术含量低，生产过程与经营过程的能耗大，追求销售的速度，资金的时间效率，而不是产品的经营效力和可持续发展能力，带来资源的严重消耗。对于房地产企业来说，住宅产业化生产是一个趋势，谁能抓住并引领这一趋势，谁就能在今后的市场竞争中占据主动地位。
卓达项目以产业化生产引领低碳生活
在石家庄，卓达房地产率先以产业化建设节能住宅并广泛使用太阳能、地热等可再生能源。卓达建设的“星辰花园”荣获了“石家庄绿色节能社区”的称号。卓达太阳城还建设了污水处理厂和中水回用装置，这在别的房地产商眼里都是加大成本多余的建设，而对卓达集团来说，这却是必须的。卓达集团加大成本以节能、减排作为建房子的标准也换来了丰厚的回报，卓达星辰花园、卓达太阳城以宜居、绿色、低碳得到联合国的认可，双双荣膺联合国人居大奖和国际花园社区大奖，并得到市场的认可和追捧，连续创造石家庄房地产销售奇迹。
太阳城以产业化生产方式，大量使用节能建筑材料，保证产品质量与低碳并行。一期将斥资3.8亿元用于建设生活及生产使用的市政供水、供热、污水处理工程；建筑物外墙上将结构层、保温层、保护层三层合一，不但获得更好的隔音、隔热、防火性能，而且提高室内采暖制冷效率，并广泛使用太阳能，引入了智能化系统，是真正的节能建筑项目的典范。卓达认为低碳不仅仅是减少污染气体排放，更重要是营造一个生态、绿色的环境，太阳城5万平方米双湖水系，能有效的提高空气的湿度，减少空气污染，运用循环水能防止空气干燥和风沙，改善自然环境；12万平方米的大型社区园林，更是让太阳城充满了绿色和生机。
卓达星辰项目群，拥有150000平方米的星辰公园，近百万平方米的新城市核心区配套，不仅以生态绿色、调整生态环境为主题，在建材方面也不计成本选择最节能最环保的材料，构成了一座节能低碳新城，也正是因为如此，该项目荣获了“石家庄绿色节能社区”的称号。
卓达书香园三期、河畔盛景、盛世春天等省会三年大变样项目无不是不计成本的选择节能建筑材料，加大可再生能源在建筑中的利用，安装太阳城，减少日常发电烧煤所排放的二氧化碳；以生态园林、水系景观调节整体气候，以产业化生产方式，倡导以节约为首，降低居住能耗，提高能源利用率；建设中水处理工程，将生活中的废水过滤后用于社区配套设施。无论在楼盘设计上还是环境配套规划上都是以人为本，充分考虑居民的生活环境，以宜居、绿色、生态、低碳等标准营造城市之上的生活。
住宅产业与节能减排成为大势所趋
21世纪“绿色、生态、环保、健康”已经成为我们生活的主题，在这样的背景下，房子作为人们安身立命之所也有了更多的时代内涵——绿色健康的人居环境成为消费者购房的第一选择，低碳成为人们追求的生活方式。从规划、设计、建筑材料等方面实现节能、环保、绿色等，建筑成本会有所增加，坚持产业化生产，“像造汽车一样造房子”将成为大势所趋。未来的地产市场，倡导人与自然的和谐统一，倡导买房子就是买环境、买健康。这些只有从产业化生产方式中才能降低成本，才能保障这种“和谐统一”。
卓达集团在地产开发中积极尝试产业化生产低碳住宅，取得了一些成功的实践。在住宅产业化生产低碳住宅产品之外，我们还应该关注外部环境的营造。从卓达的开发实践中，我们可得到以下三方面的启示：
首先，要注意建筑地域的生态环境。规划设计要充分注意保护环境，防止污染，小区内要保证有足够的绿化面积，为居民创造出一个能健康地成长、愉快地生活的人居环境。
其次，要遵循地区气候的特点。寻求适应于当地气候特点的建筑形式，利用建筑自身的气候调节能力创造宜人的小气候。
第三，要努力创造良好的物理环境。在建筑群的布局和房屋设计中要争取日照和自然通风，防止噪音干扰，净化空气及调节好室内与周围环境的温度和湿度。比如卓达太阳城项目，从项目一开始规划我们就植入了“生态、绿色、环保”的概念。太阳城是省会最大的水景观社区，拥有12万平米三可湖公园、5万平米两大湖水系、四大主题广场、无数景观小品等等，已经成为名副其实的“城市公园”。
住宅产业化是房地产行业未来的核心竞争力，未来的房地产发展方向必然是节能环保。当前我国的住宅产业化水平较低，特别是住宅的建造周期、劳动生产率、建筑节能与环保等住宅产业化率依然较低，我们急需在住宅产业化方面形成一套较完整的体系，包括住宅建筑标准化、住宅部件化、钢结构住宅建筑体系、住宅智能化、住宅节能化等。住宅产业化是我国发展绿色经济，推进资源节约和建筑节能的最好方式，未来将逐渐会成为中国住宅建设的主流。随着我国政府一系列政策的出台，住宅产业化将进入快速发展轨道。
作者 卓达集团整体策划推广部总经理、石家庄销售总公司副总经理
编辑 贾艳霞
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武汉地产集团：
两型社会建设的践行者
武汉也称为"江城"。因唐代大诗人李白在《与史郎中饮听黄鹤楼上吹笛》诗中写道："一为迁客去长沙，西望长安不见家。黄鹤楼中吹玉笛，江城五月落梅花。"从此"江城"成为武汉的代称。
武汉，我国中部地区的中心城市，襟江带河，交通便利，又誉为"九省通衢"之地，目前已驶入了城市建设大提速的快车道。而武汉地产集团作为武汉城市建设的主力军，则以建设环境友好型、资源节约型社会为契机，在多渠道参与城市建设的进程中，积极争当两型社会建设的践行者。
建设保障性住房，圆中低收入者之梦
武汉地产集团在保持商品房建设规模稳步增长的同时，积极参与保障性住房的建设，成为武汉市保障性住房建设的主要承担者之一。2009年共完成投资27.49亿元，施工面积182.15万平方米，竣工面积48.56万平方米。2010年上半年共完成投资15亿元，施工面积145.74万平方米，竣工面积50.25万平方米。
上世纪五十年代，为支援武钢建设，全国各地的青年来到青山，住进临时工棚。历经半个多世纪，武汉城市面貌发生了巨变，但这些工棚里仍居住着1.3万多户、４万多人，其中上万住户居住面积不足50平方米。青山棚户区改造工程在2008年、2009年均列为武汉市政府十大实事之一。由于多种原因，前期工作受阻，到了2008年3月，武汉市政府决定由武汉地产集团担任项目业主单位，全面承担项目策划、投融资、政策运用和建设管理等任务。青山棚户区改造一期工程青宜居于2008年12月开工，到2010年9月交房，历时不到两年，总建筑面积42.08万平方米，共5741户。为了满足棚户区居民不同住户的要求，结合住房和城乡建设部标准，设计了面积45至90平方米的41种不同户型的还建安置房。青宜居的建设，使昔日脏、乱、差的棚户区变成了环境优美的住宅小区，受到市政府、居民的一致好评，被中央媒体誉为棚户区改造工程中的“青山模式”。
建设示范工程，彰显科技含量
7年来，武汉地产集团公益性项目建设硕果累累：总投资100亿元，建成功能性公益性项目30余个，涉及文、体、卫、教等多个方面。
以琴台大剧院为例，它是武汉市公益性项目的标志性建筑。该项目投资18.8亿元，占地面积24543平方米，总建筑面积65650平方米。主要包括一个1802座的大剧场，一个416座的多功能厅，以及其他综合配套服务功能，历时三年建成，造型独特，音响灯光设备国内一流，舞台功能国际领先，很多指标都超过了国家大剧院，达到国际一流水平，获得多项部省级奖项。
今年7月份开工的武汉“市民之家”是湖北省首个申报绿色三星的公共建筑示范工程。这里有太阳能光热、光电利用、中水利用、雨水收集、地源热泵等6大类、22项生态居住技术运用，比传统建筑节能高出20%。
社会福利院里以老人为主，是耗能大户，建筑节能就显得很重要。由武汉地产集团承建的武汉市社会福利综合大楼的建设就确定了“绿色养老院”的目标。该项目设计充分体现节约资源和环境友好的特点，广泛使用太阳能技术，设置了屋顶花园，建筑主体尽量扩大自然采光通风的效果，营造绿色自然环境。
还有由武汉地产集团负责代建的辛亥革命博物馆、长江传媒大厦等大型公益项目，都积极采用了大量节地、节能、环保、低碳的新技术，新材料，力争为武汉“两型社会” 的建设起到积极的示范作用。
构筑投融资平台，推动城市交通提速
2009年，武汉市政府将武汉市第一批4个BT项目交给武汉地产集团“打理”。所谓BT，即由社会投资者出钱建设城市基础设施，建成后，政府按约定时间回购。近三年，武汉地产集团将完成410亿元政府投资项目建设。其中，公益性市政基础设施项目投资363亿元，公益性建筑项目投资47亿元。
首批4个BT项目分别是武汉大道(黄浦大街——金桥大道快速通道)、二环线汉口段、白沙洲大道、沙湖大桥，其中三条是与武汉出口路对接的城市快速路工程，一座是城市中心城区的跨湖大桥。四大工程2008年就列入市政建设计划，但由于受制于资金而未启动。2009年由武汉地产集团担当BT项目“金融平台”才得以实施，四大项目总投资约130 亿元。采用BT方式，至少使市民提前3年享用这“三路一桥”，加快了中心城区交通速度。
BT项目建成之后，从哪里拿巨资来回购？集团向市政府建议在土地升值收益方面做文章。2010年11月底，经武汉市政府批准，武汉地产集团成立武汉土地整理储备中心城市发展分中心，专门从事与集团负责的市政基础设施项目有关的土地储备工作。通过土地储备、土地市场交易，将土地升值收益转化为城市建设资金。2010年，集团计划完成土地储备1935亩，上市交易近1600亩，成交金额约135亿元。
文/王睿 谭春花
武汉地产集团董事长、党委书记彭浩
我们的城市正在经历大建设大发展时期，国有企业不进则退。将集团构建成武汉市重要的城建投融资及建设平台，这是市委市政府赋予我们的使命，工作再难也要完成。我们将进一步加大土地储备的力度，更充分的发挥城市土地资源的效益，加快壮大资产规模，增强投融资能力，为武汉市十二五规划的顺利实施和两型社会的建设做出更大的贡献。