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“白银时代”淘金术——访新鸥鹏地产京津冀区域公司董事长臧久龙

by:《城市开发》杂志社
2017/5/160
作者:郑园 王玉洁



WHAT?房地产市场又出调控新政?连续加杠杆加压,让市场有点气喘吁吁。不少开发商疲于应对,而同时,亦有部分品牌房企依然傲骄:在销售业绩、品牌知名度和发展速度上都保持了良好态势。毋庸置疑,在任何时候任何行业,优质的产品都是市场的稀缺品,都会大受欢迎。新鸥鹏地产京津冀区域公司董事长臧久龙在接受记者采访中,回顾多年从业经历,通过对企业发展逻辑的深入思考,一再援引这一核心观点。他提出,虽然告别了曾经的野蛮生长时期,但如果有好的模式,房企照样可以大行其道。他目前所服务的新鸥鹏集团的发展足迹和市场影响力就是最好的一个例证。


“市场调整和洗牌是好事,只有有生命力的模式才能位市场做出积极贡献,他们就是良币,市场上,良币越多越好,劣币全部祛除更好。至少,从北京等一线城市市场来看,缺乏品牌力的小开发商已经跟不上市场的步伐了!”臧久龙多年深入观察房地产行业,期待着市场整体向良性机制演变。


白银时代来逆袭

商业风云变幻,但无论时事如何变迁,人们对品质房屋的居住需求永远是最大的刚需。一家有志于长久发展的企业,无不在探索打造有自己核心竞争力的“好产品”。


让臧久龙对新鸥鹏充满信心的正是其产品体系。当下,房地产企业进入“白银时代”的下半场,一批企业在固本求新中谋求新发展,稳步前行,拓展属于自己的市场空间。新鸥鹏在多年探索的基础上,创建了以教育、创新等为特色的企业发展战略体系,支撑着其不断的进步和发展。


有几个案例足以印证新鸥鹏“教育城”模式的市场适配性。新鸥鹏提出“教育+地产”开发理论,继而展开了教育城项目的开发。在恒大、万科、中海、保利等龙头企业的包围中,2015年房地产尚处低迷时,新鸥鹏区域的项目物业卖得最贵,也是最快的。这个项目位于重庆潼南区,地理位置相对偏远,发展较落后,整体房地产开发板块市场容量小,并且新鸥鹏项目处于潼南区的非核心区,在房地产项目开发“唯地段论”甚嚣尘上的阶段,如何破局?新鸥鹏开始了大手笔的“造城”运动:首先从改造环境下手,人工建造了2万平方米的大湖,有了风景有了环境,新鸥鹏还有更大的动作。在项目销售了一期之后,建成了巴城中学。一个片区一旦有了优质的学校,有跟得上的配套服务,项目一路顺风顺水。2015-2016年,仍保持了每年8-9亿的销售额,创下区域第一的优秀业绩。在发展滞后的重庆南部,新鸥鹏印证了这种最佳模式。——这也不难理解,臧久龙的解释一针见血让人认同,所有物业承载的家庭,大部分都会面临最大的痛点:教育问题,教育关系孩子的未来,也关系一个家庭的心跳律动,一旦教育资源跟上了,对置业者便产生了巨大的吸引力,置业者蜂拥而至,城,就兴起了。


诚如臧久龙向记者一再强调的:做地产开发,造福购房者的同时,对城市板块的发展和带动也大有益处。那种对居住需求尚不高有房子就蜂拥而至购买的时期渐行渐远,如今居民选居住地有了更多的需求,他们会考量环境、交通和配套,配套中经典的就是教育、商业和医疗,现实中,医疗配套对购房者的吸附力较弱,而商业配套在电商冲击之下也日渐式微,并且开发商也很容易解决商业配套问题。最难解决的是教育配套。教育配套的解决方案一是和名校联建,这一般会帮助项目所在区域发展成为成熟版块,而常见的也有些打着引进所谓名校的名头吸引顾客的,往往不能长久。第三种方案就是自建学校。新鸥鹏的教育+模式将这一细分领域研究的非常透彻。


也因此,他认为房地产白银时代是好事,洗牌不专业的开发商,沉淀更专业的开发商,特色化的开发商越来越好。限购限售限贷新政是通向良性机制的必经之路,对开发商的影响巨大,但企业不妨做好应对策略,或可从中发现不少商机。比如,北京呈现出大房企抱团拿地的现象。臧久龙分析最近看到的案例:大兴120多亿的地块,被龙湖、保利组团取得,因为项目要求70%自持,开发商压力很大,组团建设开发,共同承担成本分享收益。所以,时代变了,天变了。“随着市场的洗牌,中小开发商离这个“舞台”越来越远,而对大型品牌开发商是机会。面临调整期,市场越来越透明,开发商需想好出路,提前筹谋。有钱,有模式,有品质,有服务,一定会发展越来越好,有‘题材’的开发商才有前景。”



向内:精雕细琢提品质,贡献供给侧改革

    新鸥鹏以教育为特色标签的产业模式让臧久龙对它的前景满怀信心。据了解,新鸥鹏教育的核心竞争力可以概括位“K12+ ”。“K”即3年幼儿园;“12”即6年小学+3年初中+3年高中;“+”则是不同层次不同学历的大学教育以及云教育。目前,新鸥鹏集团下辖2所大学、5所中学、2所附属小学、31所幼儿园,已经打造了0—100岁全成长周期的教育体系。此外,新鸥鹏集团将把教育产业的结合做到极致,这其中包括线上与线下教育、学历教育与非学历教育、国内教育与国际教育、专业培训与兴趣教育、课堂文化与课外实践。


在夯实教育产业的同时,新鸥鹏还打造依托于教育产业的教育产业园和教育综合体的战略级产品——新鸥鹏教育城。新鸥鹏教育城已形成了4代不断升级的产品:1.0的“教育社区+名校”的模式,2.0的“教育社区+名校+教育综合体”的模式,3.0的“教育社区+名校+教育综合体+教育产业”的产城融合模式,4.0则是集大成的“教育+”模式。新鸥鹏教育城可以根据区域、体量、产业等的不同需求,落地不同的版本,并将成功的模式在全国乃至全球复制。新鸥鹏的教育+地产模式,直击客户痛点。


基于这种模式,臧久龙对新鸥鹏用心做教育的理念非常认同。京津冀区域公司也在努力引入这种模式,尤其是北京首都经济圈城市发展红利外溢,周边区县的房地产业快速崛起,而教育品质还再教育资源还存在落差,教育+地产模式有很大的机会。新鸥鹏京津冀区域公司希望能大干一场,但也面临一些困难,他们同样把规划思路先行明确:首先在取得用地的时候,要将教育配套的规划需符合城市规划。在开发和运营过程中,对师资力量的管理,老师关注编制待遇。学校如何运营更好,教育质量如何保证,都是新鸥鹏聚焦的核心问题。


新鸥鹏倡导社区温情,倡导人与环境、建筑与环境、人与建筑关系的和谐。依托新鸥鹏教育的先发条件,新鸥鹏充分整合教育和地产的优势资源,确立“教育+”的发展模式,成就行业发展的样本——“中国最佳教育典范企业”“中国教育地产领军企业”。而新鸥鹏以发展教育为使命,通过“教育+”模式,形成了新鸥鹏的独特竞争力,成为了教育地产新模式的代表,曾荣获“中国最佳典范楼盘”“中国最佳典范教育综合体”等奖项。臧久龙率新鸥鹏京津冀区域公司也将全力以赴,将这种模式发扬光大,将这种供给侧改革的最佳产品红利植入环首都经济圈。   


向外:新鸥鹏更OPEN,有容乃大基业长青

功夫在诗外!臧久龙告诉记者,除了向内看,新鸥鹏还积极向外寻求合作,与地产行业之外的企业联手。他认为目前市场背景下,单纯的地产产品线缺乏生命力,一定是有特色标签的模式能够持久,所以他要努力建构“多元化复合型”地产产业链条,多条产品线齐头并进。比如探寻与科技类、文化旅游类企业联手,合谋共赢,为新鸥鹏的产品贴上更多的特色标签。十年前他初入行时就曾研读过的《大盘时代》,让臧久龙记忆深刻,事实上行业的发展轨迹印证了这一点:唯有包容性强的开发项目,才能在市场上吸引源源不断的资源,活得久且美。


新鸥鹏积极在京津冀区域拓展项目,希望把教育城产品和教育+地产的模式引进,为京津冀一体化发展贡献一份力量。臧久龙和团队希望大干一场,尽管竞争激烈,但他艰信定会有所斩获。为行业贡献好模式,为市场贡献好产品,房地产度过野蛮生长阶段,在如今并不安分的市场背景下,新鸥鹏集团优秀的品格和品质愈发彰显,“淘金”的信心和底气越来越足。





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