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二十四年明月夜,沪上新城——随“新”奔跑 千亿是方向

来源: 《城市开发》2017年3期 日期 2017/5/3 杂志 2014年7月第7期00

作者:刘冬 魏继辉 本刊记者


2017年,322日。

 

北京,国贸大酒店,“2017中国房地产开发企业500强”测评成果发布会现场。

 

新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷正在进行一场题为《不进则没,加速奔跑,这是千亿房企的不二选择》的主题演讲。

 

欧阳捷在演讲中说:“在过去的几年中,新城企业规模发展还不错,但我们还是必须要加速奔跑、随‘新’奔跑。新城就像骆驼队一样,在干旱的沙漠之间依然能够跑得比较快,在未来市场平稳的状况下,我们新城一定能够跑得更快!”

 

是的,24年来新城一直在奔跑,在这场500强测评成果发布会上,新城的名字以第16名的成绩出现在测评名单上。在此次发布会上公布的“2017中国房地产开发企业商业地产运营5强”名单中,新城控股位列第二名!

 

 

Part A:“公众号、副总裁,从两会、楼市聊到新城控股!”

 

“以前瞻解析,用数据说话,与身份无关”,这是写在欧阳总个人公众号“欧阳先声”(微信号:xc_oyxs)上的个人简介。正是通过个人公众号,有众多的粉丝同记者一样每周都有一次与欧阳总对话的机会。

 

打开“欧阳先声”的历史消息:

 

2017年319日,《欧阳捷:房地产市场突然“起火”,能持续多久?》;

 

2017年312日,《欧阳捷:限价令真的能长期执行吗?》;

 

2017年35日,《欧阳捷:农村宅基地入市宜早不宜迟》;

 

2017年226日,《欧阳捷:关于京沪住房市场的五个预言》;

 

2017年219日,《欧阳捷:不进则没,龙头房企的车轮还在滚滚向前》;

 

 

或是关于地产新政的解读,或是对楼市的预判,每个周日是“欧阳先声”雷打不动的更新日。

 

500强测评成果发布会现场的演讲中,欧阳总将“先声”二字解释为“先于行业发声”。“欧阳先声”这个公众号作为新城控股对外宣传的一个媒介,已经聚集了一批业内的粉丝。欧阳总说:“企业的新媒体推广一定要找准自己的定位。新城有两个公众号,一个是‘新城控股’,主要面向的是新城的员工;另一个‘欧阳先声’的定位则是房地产企业高管、行业和主管部门领导、媒体记者等。”

 

籍着企业新媒体的话题,记者与欧阳总聊起了刚刚结束的全国“两会”。今年“两会”的政府工作报告强调了“稳是工作主基调”“稳中求进”“积极稳妥去杠杆”“保持房地产市场平稳健康发展”等,在李克强总理今年的政府工作报告中,“稳”字共有49个,其中论述下半年的工作目标和任务部署共有38个字,这意味着一切工作重心都将落在稳定之上,其中当然也包括房地产。

 

今年,国内经济走势脉络越发清晰,制造业开始回升,工业利润由负转正,消费稳健增长,进出口止跌转增,基建投资拉开框架,制造业有所回升。

 

GDP增长6.5%的目标料必无虞,不出意外,中国经济基本探底”,欧阳总说,“唯一的不确定性来自美欧的政治变局和金融贸易政策反复无常,及其对中国经济的冲击。但是,中欧贸易摩擦不断、不会伤筋动骨,中美贸易战不可避免,但两败俱伤的大战概率越来越低,中美金融战虽然还看不出端倪,但以央行收紧外汇管制的举措可以预判,中国已经做好了充分一战的准备,亮剑在手,大仗也许就很难打得起来了。”

 

至于为什么新城会预计房地产市场将量平价稳,欧阳总解释到:“我们看到,一线城市成交量会明显下降,二线城市成交量基本持平、略有增长,都市圈三四线城市成交量略有下降,其他三四线城市保持平稳并略有增长,在抑制资产泡沫的调控之下,有一个城市房价冒出来,就会按住一个‘葫芦’。”

 

 

Part B:“是五百强,是百强,我是新城控股,我为自己代言!”

 

在任何一个行业中,必定会有几个让你想想觉得很兴奋的大咖,他们远远走在前面,背影缥缈而伟岸,让懵懵懂懂的后来者不乏追随的勇气和梦想。很显然,新城控股是这样的大咖。

 

我们先来看几组数据:

 

1.2017年316日,由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构联合举办的2017中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十三届中国房地产百强企业家峰会在北京钓鱼台国宾馆盛大举行,大会发布了2017中国房地产百强企业名单,新城控股连续十年进入前20强,蝉联“稳健性TOP10”和“运营效率TOP10”两项奖项;

 

2.根据克而瑞信息集团(CRIC)与中国房地产测评中心联合发布的《2016年中国房地产企业销售TOP200》,以及中国指数研究院发布的《2016中国房地产销售额企业排行榜》显示,2016年度新城控股销售金额均排名第15位;

 

3.《2016中国房地产上市公司测评研究报告》及2016年中国房地产上市公司排行榜单中,新城控股不仅跻身“2016中国房地产上市公司ATOP8”,更是蝉联“中国房地产上市公司创新能力TOP1”;

 

4.2017年224日,新城控股(601155.SH)正式发布2016年年度报告。年报显示,2016年公司全年合同销售金额达650.60亿(含合营项目170.85亿元),同比增长103.76%,跑赢行业平均40%的增幅;销售面积575.00万平方米(含合营项目 101.00万平方米),同比增长66.2%。报告还显示,2016年新城控股实现营业收入279.69亿元,归属于上市公司股东净利润30.2亿元,分别比2015年增长18.67%64.4%;公司拟向全体股东每10股派发现金红利3.3元(含税),分红收益率约为2.3%!与此同时,年报也首次披露新城控股2017年年度业绩目标为850亿元!

 

 

 

在新城控股的办公楼里欣赏上海的夜景,打开窗户,此时一阵春风从1993年的江苏常州轻抚而来,青柳动而桃花落,如乱云飞渡的岁月,似乎无章法可觅,但又确有天意。恍惚间,一位垂髫孩童在斗转星移中信步而来,及至眼前已是花信年华!

 

1993年新城控股成立于江苏常州,业务跨足住宅地产和商业地产。经过24年的发展,新城控股已经成为跨足住宅地产和商业地产的综合性地产集团。

 

2016年,新城控股集团实现销售额650.6亿元,同比增长103.76%,超额完成全年销售目标的252%

 

新城快速奔跑的原因是什么?欧阳总说:“我认为可以概括为三点。第一,领头人有企业家精神。这种企业家精神在我们王董事长身上体现的就是‘白+黑’‘5+2’,星期六保证不休息,星期天休息不保证。王振华董事长希望能够把新城带到一个更高的高度,新城今年提出了850亿的目标。千亿新城的目标计划是在2020年完成,照目前的形势来看很有可能提前完成。新城的商业地产计划是在2020年进入商业地产第一梯队。第二,企业文化。新城的企业文化叫‘诚实做人、踏实做事’,我们王董事长讲过,企业无非就是做人与做事,这两块做好了企业自然就做好了。第三,内功。在新城,发现问题的第一原则是解决问题,考虑体系化解决。在这个过程中,产品也要做创新,例如新城的‘吾悦广场’系列现在已经是第四代产品了。”

 

新城控股的业绩突破,很大程度上得益于其继续深化以住宅地产和商业地产双轮驱动的战略模式。20166月底,新城控股在上海举行2016新城控股“大匠营局”沪宁媒体品牌行暨新城控股高端品牌璞樾战略发布仪式,宣布正式推出酝酿已久的高端住宅产品系——璞樾,补足了自身在顶级豪宅业务方面的空白。同年11月,新城控股董事长王振华在一年一度的新城商业年会上表示,集团计划到2020年,新城吾悦广场开业总数将达100个。2017年,新城控股预计将再开业12座吾悦广场。“吾悦”系将成为千亿新城战略中举足轻重的中流砥柱。届时,新城控股的住宅地产与商业地产将全面实现双轮驱动之合势。

 

除了以上经验,欧阳总还概括出三点。

 

第一,双核驱动,稳步实现“1+3”战略布局。2016年新城全年不断增加土地储备,住宅和商业地产两个模块共计增加1424.22万平方米。住宅地产在环渤海、珠三角区域实现规模化开发,商业地产在天津、昆明、扬州等城市落地,公司初步完成 以上海为中枢,长三角为核心,并向珠三角、环渤海和中西部地区进行全国扩张的“1+3”战略布局。

 

第二,产品提升,商业运营能力显著。2016年新城瞄准业界高水准,推出了璞樾产品,优化了公司产品体系。立足深耕发展策略,公司在苏州首次实现单城市百亿销售,海口、南昌、安庆、金坛、成都等5个吾悦广场实现精彩开业,首日客流量均在30万人次左右,运营管理水平不断提高。公司已累计开业11个吾悦广场,全年实现租金及管理费收入4.41亿元,出租率达98.96%。凭借诸多商业项目成功运营的经验,公司下属新城商业管理集团有限公司积极探索“轻资产”模式,首次实现管理输出。

 

第三,降本增效,资本市场利好不断。积极拓宽融资渠道,为公司的持续、快速发展提供了稳定的资金支持。2016年公司成功发行80亿私募公司债,加权平均成本仅为4.74%。通过对青浦吾悦广场的出售发行了国内首单商业综合体REITs产品,打通了商业地产证券化和投资退出渠道。

 

2016年,新城债务融资加权平均成本为5.49%,比上年末降低了1.69个百分点。此外,新城股票(601155.SH)已成为MSCI明晟中国指数、沪深300指数和上证180指数的成分股,并于20161212日成为上海证券交易所融资融券标的,获得资本市场认可。

 

Part C:“兵马未动,粮草先行,2017新城赢!”

 

2017年,房地产市场整体需求将保持平稳,但随着领先房企的扩张加速,行业集中度将不断提升,竞争将越发激烈。能否在新的历史时期保持健康增长、建立自身竞争优势、稳固区域 布局、开拓新的商业模式,将直接决定企业能否在愈加分化的格局中占据一席之地。

 

在此行业大背景之下,新城控股2017年将围绕“地域聚焦、合纵连横、运营优先、产品升级”的发展战略,根据市场变化状况,顺势而为,实现有质量的规模增长、有张力的产品提升、有深度的人才发展。做好精准投资、产品升级、品质提升、利润实现等重点工作,并通过落实“共创、共担、共享”的激励计划,推动公司经营业绩再上一个新的台阶,力争2017年完成合同销售金额850亿元,稳步向千亿新城迈进。

 

销售额的增长需要房地产企业有充足且优质的土地作为保障,而2016年新城控股年报也显示新城确实在这方面做好了充足的准备。

 

2016年,新城控股全年新增土地储备共40幅,总建筑面积1,424.22万平方米,其中,住宅地产新增1,060.97万平方米,商业地产新增363.25万平方米。目前,公司3500万方土地储备中,有近70%位于经济与消费实力较强的长三角地区,其余土储也基本都位于二线省会级城市或强三线城市,土地储备优质,粮草充足。

 

进入2017之后,仅在开年首月,新城控股依然保持积极拿地的态势,先后强势囊获10幅地块。纵观其拿地区域,除了长期深耕的长三角区域,布局范围还包括了天津、郑州等增长潜力巨大的重点城市。充足的“粮草弹药”必将助推新城前行步伐。

 

公司积极拓宽融资渠道,为持续、快速发展提供稳定的资金支持。报告期末,公司债务融资加权平均成本为5.49%,比上年末降低了1.69个百分点。公司首次非公开发行A股股票的申请已于201671日获中国证监会发行审核委员会审核通过。

 

此外,新城控股20166月与平安银行共同投资设立平安新城控股投资基金,总规模人民币100亿元;与红星美凯龙投资有限公司、红豆集团有限公司等联合发起设立国峰人寿保险股份有限公司,其中新城控股出资人民币3亿元,占其注册资本的20%,以此不断寻找新的合作模式,寻求更多的新的增长点。

 

“东方欲晓,莫道君行早”,2017年是供给侧结构性改革的深化之年。随着领先房企的扩张加速,行业集中度将不断提升,新城控股也将在机遇与



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