点击图标切换杂志

    2019/8/19 0:28:34 星期一
登录
登录 关闭
还未注册?
忘记密码?
2周内自动登录
注册
首页 >> 专栏 >> 2014年7月第7期 >> 接下来房产税一定让人痛
接下来房产税一定让人痛

来源: 《城市开发》2017年3期 日期 2017/5/3 杂志 2014年7月第7期00

作者:叶檀 财经评论家、财经专栏作家


房产税什么时候出?起码今年不会出台!

 

3月4日上午11时,十二届全国人大五次会议在人民大会堂新闻发布厅举行新闻发布会,傅莹女士表示:根据我的了解,我们今年没有把房地产税草案提请常委会审议的安排。有人大松一口气,但是,傅女士还说,加快房地产税立法并适时推进改革,这是在党的十八届三中全会提出的改革任务中列出来的,所以本届人大常委会把制定房地产税法列入了五年立法规划。

 

2020年会出台吗?如果实体经济实质好转,很有可能。

 

房产税是会出台的,只是时间问题。在实体经济好转前,中国经济平稳发展主要靠固定资产投资,地方政府必须肩负起固定资产投资的重任,但是目前地方政府债务负担较重,土地财政又难以为继,未来房产税会成为地方收入来源的首选。

 

有网友戏称,“国际上没有的税费,我们找个理由要征;国际上有的税,我们一定会征。”中国全面征收房产税几乎板上钉钉。

 

民众最关心的还是,全面征收房产税能让房价下跌吗?

 

房产税是政府最大的做空工具,实行房产税后,可能出现以下三种情况:第一,如果实体经济好转,政府征收2%左右的房产税,实体经济好转可以对冲房地产下行风险; 第二,如果房地产库存下降、土地供应被人为控制,供应不足,房产税将转嫁给购房者;第三,如果货币购买力下降,又没有其他投资品种,即使房产税推出成为常态后,热门城市房地产仍然是重要的投资品种。

 

从国际上的经验来看,房产税对房价的影响也不同。德国和韩国在实施房产税后,房价涨速显著下降。英国房产税对于炒房客具有一定震慑作用,但总体上看对房地产市场影响有限,抑制房价上涨作用不明显。

 

德国在实施房地产税制改革前,房价上涨快速。1987年税收改革以后,房价的年增长率为3.2%,相比改革前的5.7%有一定比例的下降。1996年税收改革之后,房价的年增长率为-5.7%,相比改革前的-2.7%,变化较明显。

 

韩国自2005年开始的房地产税制改革取得了较大的成效。20074月,随着一系列调控政策,韩国各地房价在自20051月持续上涨23个月后,首次实现同时下降。2008年,韩国房价基本保持平稳。特别是2008年以后,韩国的房屋购买价格同比涨幅最高只有5.3%,最低的2013年还有所下降。

 

从韩国经验看,征收房产税可以起到稳定房价的目标,否则首尔房价就上天了。但韩国不是移民国家,如伦敦等地,当来自俄国、中东、中国的移民数量大升时,房价也同步大涨。同理可以参见加拿大、澳大利亚、美国的移民城市。

 

国内投资者需要注意的是,如果中国全面征收房产税,那么它绝不会像上海和重庆试点那样轻描淡写,这两个城市的房产税试点已经被认为并不那么成功,土地收益远超房产税,接下来房产税会让人痛,中国房地产市场投资的逻辑将发生根本性改变——

 

房产持有成本上升,租金回报率将受到重视,房价的合理价格很大程度上受持有成本和收益影响。

 

根据当前房价和要求回报率,城市新居民很可能会过的更加悲惨。底线是,他们可以买不起房子,但是不能连租都租不起房子。从居民能承担的最高房租角度,上海的理论房价该是多少呢?

 

2016年上海平均工资6378元,年收入为76536元。一般而言,居民合理的房租/收入比为25%,假设最多能承受的比例为50%,那么居民每年最多支出的房租金额为38268元。投资者1年期要求回报率为4.36%,人均租房面积24平方米,0.5%1%2%的房产税对应的每平米理论房价分别为32808元、29748元和25070元,而2月份上海二手房成交均价为54321元。

 

即使租客房租提升到最大可承受范围,上海房价理论上海应该下跌39.6%45.2%53.8%。如果按照合理的居民房租收入比计算,上海房价理论跌幅分别为69.8%72.6%76.9%

 

在房产税实施以后,租客和屋主之间就面临这样一个矛盾,屋主需要把由房产税带来的额外成本转嫁给租客,但是以当前租客的收入水平来看,他们无法承担这个成本。

 

因此,房产税实施就会出现这三种情况:第一,租客不增加房租成本,上海房价下跌到理论水平;第二,上海房价稳定,房产税转嫁到租客身上,这就需要租客的工资大幅提升;第三,上海房价稳定、房产税转嫁到租客身上,但是租客工资不增加,这会导致租客因无力承担房租而离开上海。第四,租客工资增加、房租增加和房价下跌,部分租客离开上海。

 

很遗憾,前三种情况都会引发危机,第四种情况出现也不好应对。

 

如果房价短期内大幅下跌,银行将会增加大量坏账,人民币汇率也将受到冲击。整个房地产业拉动了中国最终国内需求的四分之一,楼市萧条,中国经济也将进入衰退。

 

如果工人工资短期内大幅上升,企业会因成本上升而大面积关门。即使硬承担下来了,中国也将面临恶性通胀。当恶性通胀出现的时候,居民理智的做法就是,增加负债,因此房地产将进一步受到追捧,房价将迎来新一轮暴涨。这是一个死循环。

 

如果劳动力离开上海,企业将面临用工短缺,工人薪资也会大幅上升,接下来会重复第二种情况。

 

最后一种情况是前面三种情况的折中,滞涨。在这种情况下,黄金、商品、美元是最佳的资产组合。

 

总而言之,中国实施房产税只是时间问题。房产税实施后,最好的结果也就是滞涨。





分享:
126400

全部评论(0)

最少输入10个汉字,最多输入700汉字 登录

价值新鲜

暂无数据显示...

活动

返回最新一期
当前 最新一期
    最受欢迎
我的收藏
二十四年明月夜,沪上新城——随

2017年,3月22日。 北京,国贸大酒店,“2017中国房地产开发企业500强”测评成果发布会现场。 新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷正在进行一场题为《不进则没

1737
0
0
2017/5/3
 
接下来房产税一定让人痛

房产税什么时候出?起码今年不会出台! 3月4日上午11时,十二届全国人大五次会议在人民大会堂新闻发布厅举行新闻发布会,傅莹女士表示:根据我的了解,我们今年没有把房地产税草

1265
0
0
2017/5/3
 
如何深化供给侧结构性改革

为响应中央推进供给侧结构性改革的号召,中国房地产业协会向专家征集建言,向企业搜集案例,在此基础上编辑出版了《房地产供给侧结构性改革探索与实践》一书。 收集到的这些文章有一

1197
0
0
2017/5/3
 
退地策略背后的科学和艺术

本文源于《城市开发》杂志2015年11月刊 ■文_易居研究院智库中心研究总监 严跃进今年土地市场总体呈现了缓慢复苏的态势,和过去的市场规律略有差异。究其原因,房企的去库存

1462
1
1
2015/12/24
 
朱中一:化解库存的三点建议

本文源于《城市开发》杂志2015年11月刊■文_中国房地产业协会原副会长 朱中一今年10月底,国务院总理李克强在中央党校作报告时将“房地产去库存问题没有解决”列为中国经济

1451
0
0
2015/12/24
 
刘志峰:以品牌推动房地产企业做

本文源于《城市开发》杂志2015年9月刊 ■文_中国房地产业协会会长 刘志峰 2014年以来,面对复杂多变的国际国内经济形势,房地产品牌企业主动适应新常态,加快转变发展方

1363
0
0
2015/11/4